一线城市房价涨幅收窄的信号意义

    国家统计局公布2021年4月70城房价数据显示，4月新房价格环比有62个城市上涨，二手房有54个城市上涨，其中有50城新房、二手房均呈上涨趋势。70城新房环比平均涨幅为0.5%，较上月扩大0.1个百分点，涨幅创去年下半年以来新高。新房同比涨幅4.4%，与上月持平，也是阶段性新高，二手房同环比涨幅也类似。整体看，房价继续呈上涨态势。

    不过，房价涨幅趋缓的态势明显，突出表现是新房或二手房价格上涨城市数开始持平或减少。其中，一线城市房价降温效应比较明显，除广州外，京沪深新房价格同环比涨幅已淡出TOP30。这意味着，自去年7月份以后，沪深为代表的一线城市密集调控，终于见到了效果。广州在4月底出台力度较大的调控，比如增值税免征期2年改5年，同时广州房贷利率连续3个月大幅度调高。从4-5月份的成交量来看，广州新房降温效应将在年中前后显现。

    4月份，新房价格环比涨幅排第一的是重庆，除广州外，其他都是类似重庆的“次热点”二线城市（如武汉、昆明、海口、贵阳等），或者棚改滞后城市（如徐州、宜昌等），显示一二线热点城市均受到严厉调控后，楼市热度开始梯度向其他城市蔓延，特别是调控力度小、限售政策到期的城市，或这几年棚改力度大、库存小的城市。同比看，这一趋势更加明显。

    二手房方面，最大的变化就是一线城市房价涨幅首次收窄，环比涨幅（0.8%）自去年11月以来首次收窄，同比涨幅（11.3%）自2019年四季度以来首次收窄。更值得关注的是深圳，二手房价格环比涨幅自2019年6月份以来首次“零增长”，同比自2020年7月以来首次让出了涨幅榜TOP1的位置，涨幅退居第二位。一线城市和深圳二手房价格的变化具有标志性意义。

    它意味着，持续大半年的调控，在近期取得了明显的绩效。一线城市调控开始得比较早，需求供给两端同步着手，新房市场最先得到控制。但是，由于二手房市场调控抓手少，新房限价导致一二手房价格倒挂，“打新”热潮此起彼伏，形成了一二手房价格上涨的循环。以深圳出台二手房指导价为契机，一线城市调控重点开始转向二手房市场，在严打中介虚高挂牌价、炒作二手房，特别是学位房价格的同时，收紧了二手房贷款的评估价和贷款额度。目前，一线城市二手房贷款发放周期拉长到了4个月左右。

    4月份，深圳二手房交易量首次跌落到冷热分水岭（5000套）之下，房价涨幅也得到了明显控制；5月份前两周，市场继续维持低位交易的态势。看来，只要严打利用经营贷和高评估价违规“加杠杆”、严打“深房理”等炒房行为，深圳楼市就是可管控的。只要二手房价格控制住了，避免出现一二手房价格倒挂现象，新房价格管控就可持续，整个楼市就能得到控制。

    目前来看，一线城市房价得到有效控制，但无论新房价格还是二手房价格，二三线城市涨幅依旧在扩大，这是“因城施策”的结果，也是热度梯次传导的结果，而前期调控政策到期（特别是2017年以来的限售政策到期）也有影响。但是，随着二线城市成为调控的重点，再加上信贷额度管控明显收紧，利率也开始反弹，预计二线城市也将在三季度开始触顶，全国楼市量价也阶段性见顶。