房抵经营贷仍在继续 抵押消费贷也已上线

    “今天是21号，这个月还有9天，只要你配合我们，每个环节都顺利进行的话，完全赶得及在这个月完成放款，并享受政府贴息补助。”4月21日上午，深圳一家金融公司贷款中介向证券时报记者表示。

    房抵经营贷违规进入楼市的现象引起各界高度关注，严厉的监管和银行自查也随之而来，市场的反应到底如何？

    风口浪尖仍有人顶风作案

    4月21日，证券时报记者接到深圳一家金融公司贷款中介的电话。

    当记者提及深圳市住建局、中小企业服务局和央行深圳中心支行刚出台的有关政策管制时，该中介人员表示：“这个消息我们3天前就知道了，并连夜开会，提前作了研究。分析哪些客户在这个监管范围之内，哪些不在监管范围。给您联系，就说明您是不受这个政策影响的。我们也不会做无用功啊。”

    “我们有业务合作方，专门做公司买卖业务，到时会过户一家公司到你名下。”这名贷款中介告诉记者，“比如你是老师，我们就会匹配一家教育或培训类的公司给你，这样没有跨界，容易通过银行的审核。这家公司是空壳公司，过户后并不需要你实际经营，每年只要花几百块钱报个税就好了，报税这些也不用你管，我们公司可提供一条龙服务，贷完款两年后，你不想要了，可以再把这个公司卖掉。”

    公司过户后，此时买方的名下就会有公司、有住房，由金融公司联系相应的合作银行，就可以申请深圳市的低息企业贷款，并享受3～6个月的政府贴息。

    会不会有政策风险问题？这名中介对记者打包票说100%没问题。“首先你的房子，购买时间在一年以上，我们给你提供的公司注册时间也在一年以上，根本就不在此次政策审查范围之内。只要银行批复了咱的贷款申请，银行客户经理会同时给你申请贴息。你说业务流水这些也不用担心，这次政府扶持的本来就是小微企业为主，300万元以下，很多小金额的都不需要纳税的。”

    “现在像你这样情况的客户很多，有房产但没有公司的，我们天天加班到10点。”贷款中介催促记者加快进度，因为贷款贴息政策，要求必须是4月30日之前完成放款的企业。

    不过，记者前几天采访时，也遇到一家金融金司表示注册公司和购销合同可以花钱代办，21日再次向他们询问时，对方的答复有所改变，“怎么现在才来办，这两天查得很严，暂时我们也不敢接。”

    买家谨慎

    准备寻找其他途径

    相比于中介的激进，部分买家则变得谨慎起来。

    “我的财路被你们断了。”刘先生笑着对记者说道。刘先生在深圳一家大型企业上班，春节前注册了一家公司，准备做点副业。今年3、4月份企业贷火爆起来，他也动起了心思，想用公司的名义+自住房抵押，低息贷款一笔资金用来买房，前期准备一切就绪，目前已经进入到寻找放款银行阶段，“问了几家银行，都可以贷，只是利息高低问题，因为我的公司注册时间还不到半年，所以利息会高一点。其中一家银行给我的报价是可以放款850万，年利率5.4%。”从与银行信贷员的沟通来看，他感觉信贷员并不关注公司的实际运营情况，关注的重点是房产抵押，“我这个房子市价在1450万元左右，贷850万出来，银行的安全垫很厚，他们并不需要关注我贷的钱去干什么了，如果还不上他们收楼就可以。”

    如果个人名下有房有企业，以企业经营贷款的模式申请贷款，大致的流程如下：

    一是找担保公司还清住房贷款，拿到红本。

    二是红本加企业执照，以企业经营申请低息贷款，3年、5年、10年等期限，利率4.5%~6%不等，可以先息后本。10年贷款到期之后可以再展期一次。有些需要每年过桥一次。有些银行对于企业注册年限有要求，有些比较松，有没有流水都可以。

    三是贷款审核通过后，资金打入企业账上，再通过虚签合同等方式，把资金转移到个人账户。

    “现在肯定不会继续做企业经营贷了，但房子还是要买，会想其他途径。”刘先生表示。

    消费贷或重新上线

    记者还以潜在客户名义，分别向一家国有银行和股份制银行的贷款业务经理咨询，希望可以申请相关的经营贷。国有银行的工作人员告诉记者，目前经营贷的业务还没有停止，但现在查得很严，说不定过几天就要暂停这个业务。“我们收到央行的好几个文件，现在想申请经营贷必须谨慎。”这位国有银行的工作人员如是说。另一位股份制银行的工作人员告诉记者，现在银行内部正在自查，严查资金去向。对于是否已经有贷款者被抽贷，该工作人员表示目前还没有听闻相关情况。

    一般来说，银行发放经营贷有两条重要防线：企业经营情况和作为抵押物的房产过户期限。就在4月21日，市场消息指出，深圳金融办、银保监局及各主要商业银行举行了网络会议，会议决定从即日起过户不满半年的物业抵押做经营贷的，不得审批；并收回1月25日后审批的不满半年的物业抵押经营性贷款。随后，银保监局方面表示上述内容为假消息。

    不过，有一家股份制银行的贷款经理则对记者表示，对于过户不满半年的物业，以及公司业务不明的情况，他们不予贷款。

    除了经营贷，一名国有银行贷款经理还对记者表示，抵押消费贷同样可以考虑，这个贷款不需要提供注册公司的证明，目前年化利率最低可以做到3.96%，但还是需要房产作为抵押，视客户的资质，最多可以抵押房产评估价的8成左右。此外，这类抵押消费贷还款年限同样可以放宽到10年，先息后本，同时还需要提供资金使用证明。

    当记者询问能否把贷款拿来买房，该名工作人员先给予否定的答复，但随后表示可以帮助客户“搞定”相关手续，就不会影响资金的用途。

    在朋友圈，消费贷已经登场。

    资金为何流入楼市

    有贷款中介估算，企业经营贷资金流入企业和楼市的比例大概是五五分，即企业与楼市各一半。

    企业经营抵押贷，需要用房本+公司执照抵押，不能用机器设备抵押，所以还是要求老板先有一套房，而一些埋头做企业的人，所有资金都用于扩产，生产经营，也许并没有在深圳买房，虽然是在做企业，但已被排除在这个贷款之外。相反，炒房客手里，有房本在手，只需要花几千元买个公司的壳，就能顺利获取这个低息贷款。

    看着居高不下的房价，一些置业者表示无奈之余也很愤怒：如此套用低息贷款来扰乱市场，的确应该严查！而在炒房者看来，房价涨无非两个原因：一是楼市的供应和需求关系；二是资金有没有其他出口。这两个问题不解决，就不会改变趋势。这个漏洞堵了，还会有新的漏洞出来。

    “现在经济形势不明朗，如果要我扩产说实话心里没底，股市也是十炒九亏，现在流动性宽松，钱放在那里就是贬值，我只好加杠杆买房了。”有炒房者表示。

    有业内人士向记者坦言，用道德标准衡量这种投机行为根本没用，每个人都是为自己的利益考量。“银行为啥更愿意贷款流向楼市？这是因为房贷是优质资产，必须顾及到信贷员的考核压力，银行业绩要求等。资金为啥进不了实体？因为真正想获取低成本资金的中小企业往往拿不到，而一些企业主情愿通过企业经营贷款变相进入楼市，相比实业经营，流入楼市能获取更大的利益。”

    众多中小微企业已经习惯野蛮生长，较少享受到政策红利，碰到资金周转困难一般通过民间借贷等方式自行解决。而国家出台的低成本资金政策，由于渠道不通，始终无法完全下沉，这或许需要一些更市场化的手段，比如信贷员真实下放给中小企业的贷款，给予一定的容错率；对于由企业信贷产生的业绩回报，给予信贷员提成奖励等等。