各地陆续发布 首批集中供地信息 投资分化将延续

    日前，全国有多个城市发布了第一批集中供地的土地信息，各地将陆续开启2022年土地市场第一次集中拍卖。首个揭开集中供地大幕的城市是北京。

    2022年北京第一轮集中供地时间为2月16日-2月17日。截至2月16日18点30分，共有9幅土地成交，买家以中海、保利、中建、北投集团等央企、国企为主，民企旭辉拿了顺义一幅宅地，溢价率0.5%。

    此外，上海、杭州（部分区域）、合肥、徐州等多个城市也发布了第一批集中供地信息。从地区方面来看，长三角地区开年供地热情高涨。

    中原地产市场分析师卢文曦指出，今年首批次集中供地会否延续去年最后一批土地供应的高温，尚待观察。他认为市场分化还会继续，一二线城市会延续热度，三四线城市或有压力。

    房企酝酿备战情绪

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，就北京土拍市场第一天的成交情况来看，之所以央企、国企成为拿地主流，在于它们的资金状况还不错。不过此次拿地溢价率不高。展望后续市场，严跃进认为土地市场快速回暖，还需要时间。

    今年长三角区域披露首次集中供地时间较早，或是为了吸引房企关注。以杭州为例，从杭州上城区、余杭区陆续发布的2022年部分土地供应信息来看，新区域将有大量土地供应。一般而言，新片区的地价相比已开发区域更吸引房企。钱江新城二期和城东新城今年将出让21幅地块，区域加大供应的意图明显。此外，杭州市规划和自然资源局年初还公布了22幅商业商务用地的挂牌出让公告，报价时间为1月20日-2月10日。

    卢文曦认为，目前政策层面继续吹暖风，市场信心持续回归。短期来看，今年重点城市小阳春行情值得期待。房企积极备战希望抓住这一时间窗口，拿到心仪的地块。市场底一旦确立，对于综合竞争力不强的房企来说，拿地的机会就少很多。

    全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，对房企而言，其现金流压力或能得到适度缓解。而年初新增土地当年即可转化为销售业绩，因此以往房企均喜欢在年初拿地。

    投资分化明显

    在卢文曦看来，市场分化持续加深的一个特征是核心城市周边市场风险加剧。比如环沪的太仓、花桥、嘉兴、嘉善等地区的市场，经历去年的转冷之后，房企投资热情大降，分化较为明显。

    一名房企人士指出，去年房企投资分化已经开始了，但还不会把核心城市都市圈剥离，房企出于持续发展考虑，仍然会投资拿地，但今年预计一些城市较偏远的板块，比如杭州萧山板块，如果地块没有足够利润，房企也不会报名了。

    据中指研究院披露2022年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜显示，绿城中国、华润置地、滨江集团2022年1月拿地金额位列前三。2022年1月，TOP100企业拿地总额837亿元，拿地规模同比下降62.6%。

    中指院指出，房企拿地分化显著。2022年1月，50家代表房企拿地总额同比下降88.8%。一方面，2022年1月，受春节和集中供地影响，各地供地节奏放缓；另一方面，受各类金融调控政策影响，房企资金承压下拿地意愿和拿地能力降低。具体来看，50家代表企业内部分化显著，部分现金流较稳定企业拿地态度积极，如第一阵营内的华润置地、第二阵营内的新希望地产等，1月拿地同比均有所增长。

    从布局城市等级来看，50家代表房企2022年1月在二线城市和三四线城市的投资面积占比基本持平，分别为53.0%和47.0%。

    房企在长三角拿地占比达到69.3%。“有机会还是会拿地，否则企业自身战略布局会收缩。”卢文曦预判，上海这样的市场还是会比较热的。他的依据是上海在春节期间的成交量已出现反弹，不排除小阳春如期出现，在这样的市场预期下，房企投入的热情或许比其他城市高。

    严跃进也持有类似的观点，他认为，房企之间和城市之间都有分化。房企方面，央企国企表现较好，其他企业动作相对少，至少目前不会太激进，还是要等现金流的改善。城市方面，一二线城市会好一点，毕竟去年集中供地后，今年熟练程度增加，供地方面的把控能力更强。