中指研究院发布《2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告》：增速放缓但前景广阔 板块价值有望回归

    本报记者 袁传玺

    近日，中指研究院发布《2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告》（以下简称“报告”）。报告显示，2022年资本市场物业板块表现较为疲弱，前十个月一直处于震荡下行通道中。11月份，随地产方面的利好政策出台，物业板块下跌趋势被打破，出现一波明显上涨，随后盘整至今。

    在此过程中，物业管理行业企业的市值出现较大分化，很多企业不再追求盲目扩张，转而更加注重有质量的发展。部分优秀上市公司及时把握发展机遇，结合自身实际，拓宽服务边界，补齐服务业态，夯实基础物业服务能力，在行业整体业绩增长放缓的背景下，持续调整发展战略，顺势而为，备受投资者关注。物业板块市场分化加剧

    截至2023年5月5日收盘，64家上市的物业管理行业企业的总市值为3546.49亿元，较历史最低点回升36.35%。TOP10企业市值合计2667.90亿元，占总市值的比例为75.24%，是尾部10名企业市值总和的145倍，市值分化显著。市盈率方面，板块整体市盈率反弹至14.54倍，优质企业及特色企业估值更高。

    去年，该行业企业的IPO热度减退。2022年，物业管理行业的新股发行数量为6家，均在香港主板上市，较2021年上市数量减少8家；合计募资74.4亿港元，融资总量收缩至2018年的水平。2023年以来，仅1家企业登陆资本市场。虽然物业行业企业的IPO放缓，但具有国资背景的物业管理企业、在商业运营、城市服务、IFM等专业赛道中的佼佼者以及有一定规模的物业企业，凭借信用好、资源足、稳健性强等诸多优势，仍然具备冲击资本市场的实力。

    基础物业服务收入占比增长

    截至2022年底，物业管理上市公司管理面积均值约1.3亿平方米，同比增长18.18%；合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约12.50%，管理面积与合约面积增速均较去年显著下降。市场竞标成主流拓展方式，2022年，物业服务上市公司管理面积中，来自第三方的占比较去年提升2.37个百分点，达53.89%，再创新高。

    行业并购更加理性，具有国资背景的企业成并购主力军。2022年，物业管理行业共发生并购交易43宗，较2021年减少102宗；国资企业涉及总交易金额超40亿元，占比过半。同期，物业管理行业营业收入均值46.44亿元，同比增长19.38%。其中，基础物业服务收入占比66.71%，同比增加7.77个百分点，占比为近四年来首次正增长。毛利润均值为11.57亿元，较去年略增0.25亿元；净利润均值为3.66亿元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%；毛利率均值和净利率均值分别为24.91%和7.88%，较去年分别下降4.19和5.32个百分点。利润大幅下降，关联交易等风险出清是主因，疫情管控导致的成本增加以及并购带来的商誉减值等为次因。

    ESG助力行业可持续发展

    根据“中国房地产中长期发展动态模型”，全国商品房竣工面积、学校、医院、产业园区、交通枢纽站、文体场馆等建成面积及老旧小区等存量面积近300亿平方米。2022年，受多重因素影响，社区增值服务增速放缓，部分上市公司甚至出现下降。但长期来看，社区增值服务市场空间广阔，增长潜力大。

    创新型服务处于发展初期阶段，近年来，以城市服务、IFM、商业运营等为代表的创新型服务强势崛起，为物业服务行业打开了更大想象空间。上市公司独立性增强，稳健发展正当时，行业基本面未变，板块投资价值有望回归。

    上市公司关联方风险逐步出清，独立性增强，行业聚焦核心业务、回归本质，此为物业板块股价回归的直接动因。2022年，物业管理行业发展脚步放缓，上市公司逐步改变经营战略，由“重规模增长”转变为“重持续经营”，由“高速增长”转为“高质发展”，发展节奏更稳健，也更可持续，此为物业板块价值回归的预期动因，有助于改变投资者对物业板块的预期，提振投资信心。从长期来看，物业管理行业基本面并未改变，此为物业股价值回归的根本动因。

    加强ESG（环境、社会和公司治理的简写）建设，提升长期投资价值。ESG可衡量企业可持续发展能力，成为影响投资者决策的关键因素。ESG从三个非财务指标出发来衡量和评价企业可持续投资价值的理念和评价体系，使企业在关注经营绩效的同时，充分考虑企业所处的环境、社会、公司治理情况，降低企业综合运营风险，实现高质量长远发展。物业管理企业需要从ESG治理架构、及时应对政策指向、健全供应链管理等方面强化ESG建设，助力企业可持续发展。

（编辑 汪世军）