融资窗口期已过 严监管下房企找钱“各显神通”

    2019年春节过后，房地产行业迎来了融资的“窗口期”。2019年4月份，多家房企密集发布融资计划，总融资额超过1000亿元，市场上普遍预期，之前“融资难”的情况将有所缓解。

    然而融资的“好光景”并没有延续多久。进入五月份，房企融资再度降至“冰点”——同策研究院提供的数据显示，2019年5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月份大幅下滑。

    利空的消息接踵而至。6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上演讲时称：

    凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价，凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。

    这被认为是对房地产企业融资继续采取严管控的信号。多数房企都在过“紧日子”，如何“找钱”，是当下摆在它们面前最棘手的问题。

    融资艰难

    融资的冬季并不是骤然而至的。实际上，从前两年房地产市场开始严调控之后，房企的融资压力就一直如影随形。据克而瑞研究中心的不完全统计，2018年85家典型房企的融资总额为11920亿元，同比下降11.09%。

    境内的融资渠道中，公司债是最被倚重的方式之一，但事实上，很多房企都没能成功从这一渠道融到钱。据21世纪经济报道，部分房企因拿地激进，出现一些“地王”，在住建部的指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

    虽然多数被传在名单中的房企随后均否认，“没有接到书面通知”，但公司债被收紧是不争的事实。

    据评级机构穆迪发布的数据，截至5月24日，受评开发商5月境外债券发行13亿美元，年初迄今境外债券发行总额353亿美元，已占2018年全年境外债券发行额的73%左右。境内债券发行总额从4月298亿元大幅降至40亿元（5.77亿美元）。

    至于更为直接的开发贷，其融资情况也并不理想。据中国人民银行此前发布的报告，2019年一季度末，房地产开发贷款余额10.85万亿元，增速比上年末低3.7个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额4.55万亿元，增速比上年末低9.3个百分点。

    监管层对于资金违规流入房地产领域也采取严厉的态度。据“镁刻地产”记者此前报道，5月份，各地银保监局、银保监分局已经针对资金违规流入房市开出多张罚单。

    以上海农商行宝山支行为例，2017年，该支行曾违规发放贷款用作拍地保证金、土地出让金。今年5月5日，上海银保监局对上海农商行宝山支行作出责令改正并罚没合计228.7968万元的行政处罚。

    一名四大行负责开发贷业务的人士告诉“镁刻地产”记者，他们银行目前开发贷发放的对象通常要求是“一线城市”“大开发商”。

    “不算特别好做，毕竟现在房地产行业也不算很好。”

    钱从哪来？

    “银根收紧”，其实影响的不仅是中小型房企。大型房企虽然融资渠道更加多元，但在资金面偏紧的情况下，也频频抛出新的融资计划。一些资质和评级良好的房企，融资的方式也不再仅是发债和开发贷，境外融资、信托计划也开始加入到融资的渠道之中。

    一名从事信托融资的人士告诉“镁刻地产”记者，一些大型房企，此前主要依赖银行借款，“之前信托做得很少，但现在慢慢也做一些信托了。”

    信托资金，曾一度被视作是在主流渠道全面封堵后的“救命钱”。但目前监管层对信托资金的投向也有十分严厉的规定。2019年5月，银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》也在执行层面提出了严格的要求。

    具体言之，执行层面将关注以下几点：

    向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；

    或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；

    直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

    一名房企的融资部人士对“镁刻地产”记者指出，“前期融资收紧，现在能做的（信托）机构也很少。即使能做，对（房企）的资质也有要求，大多只能做大型房企。”

    “救命钱”也不再能够随时输血，房企融资还在寻觅更多的渠道。一名资方的人士告诉记者，目前他会建议做ABS，“相对成本最低，有质押标的资产的，对债权人来说风险相对低，所以预期利率就会低一些。”

    但他也指出，虽然ABS目前相对来说受限制小一些，但是毕竟融资额度是有限的，“因为抵押物总是有限的。”因此，ABS也并不能够长期提供资金。

    一些高杠杆的房企或是拿地激进的房企，则已经将“筹钱”的方式转向员工。多名房企人士向“镁刻地产”记者证实，他们内部有向他们推荐一些理财计划，“资金投向大多数是自己家的项目。”

    而利率则各家企业都有不同。一名深圳房企的人士向记者展示了一份资料，其所在的企业提供的理财计划，年收益率在6%左右。“（收益）比银行高不了多少。”一名闽系房企的人士则告诉记者，他们公司的理财计划，最高收益率一度突破15%。

    错过了窗口期，未来的融资计划仍然充满了不确定性。上述资方人士指出，房企“钱紧”的情况还将持续，市场上并不缺钱，只是这些钱并没有流到合适的地方以及合适的行业，监管政策上会引导这些钱流到他该去的地方去。“当务之急就是流向那些能够创造就业，能够带动经济增长，国家扶持的重点产业上去，房地产显然不是扶持的产业。”