国办重磅文件盘活存量资产 资管公司机会空前

    本报记者 王丽新

    近日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。《意见》指出，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。

    该文件涉及到多个方面均为城市更新相关内容，比如吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老旧小区改造；有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产；推动闲置低效资产改造与转型，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能。

    多位业内专家表示，这个文件的出台将促使各地政府积极释放国企名下的存量资产、引入民营企业进行多种方式合作，出台针对性的扶持政策，以及金融、财政等各方面的资金支持，将令正在各地开展的城市更新迎来空前的发展机遇。

    在国务院推出这一重磅政策前，北京市已发布《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》。

    该规划特别总结了十三五期间城市更新的主要问题是，“缺乏顶层设计与统筹，政策支撑有待完善；城市更新项目以财政资金为主的投资特征突出，社会资本参与积极性不强，金融财税的配套政策较为缺失；协同机制有待构建。”同事，规划中还特别肯定了由高和资本投资运营的新街高和案例，称“新街高和老旧楼宇以产业发展基金方式引入社会资本参与城市更新，优化服务内容，打造新型办公空间。”

    这表明无论是国务院下发的重磅文件，还是北京市的十四五规划，都明确肯定鼓励和支持民营资本尤其是以基金等金融创新模式进入城市更新领域，盘货存量资产。而盘活的关键是要看资管公司有没有能力及如何创造行的提高资产的现金流。

    高和资本相关负责人表示，公司在城市更新领域已深耕十年以上，盘活存量资产的最佳方法是通过城市更新的专项基金投资，通过产品的重新定位与改造，引入产业，并不断提升资产运营价值，从而大幅提升资产的租金水平，尤其是现金流，最终通过资产证券化的方式退出。目前，在稳经济的大趋势下，无论地方政府还是上市公司，都有把重资产从负债表内，剥离到表外的需要。这就需要专业资管企业利用市场化的创新金融手段来实现。

    新街高和位于北京新街口内大街，紧邻北二环积水潭地铁站，总面积近两万平米，前身为一家运营不良的商业。2017年，高和资本整体收购并改造为写字楼，除对产品内外形态投入资金改造，更创造了名为Hiwork的新办公理念。

    高和资本合伙人苏鑫表示，“城市更新不是房地产，是技术推动的产业升级与消费升级。”

    “新办公”将具有三大趋势，即共享化、服务化和移动化。未来，办公创新平台下的“新办公”模式将在一种更具有张力的新生态中，融入高科技、可持续性、健康、共享、人性化、创新文化、城市等元素，为企业追求效率和创新提供服务。

    高和资本在上海静安寺附近打造的静安高和项目也是一个典型案例。静安高和前身为中华企业大厦，是一栋位于黄金地段，但产品落后的乙级写字楼。高和资本收购后投入上亿元，将产品提升为具有现代感的甲级写字楼，其租金提升近两倍，并吸引了众多优质企业入驻，也一跃成为税收过亿（入驻办公企业纳税额）的写字楼。

    值得注意的是，高和资本近期亮相市场的最新项目是位于北三环的“融中心”，该项目位于北京三元桥附近，总建筑面积约10万平米，前身为爱琴海购物中心，与新街高和一样，也是一个商改办项目，但体量是新街高和的五倍。

    “融中心”也契合了政府近年更加提倡的片区有机更新的最新趋势，即更加强调楼宇更新所带来的产业内容，进而带动区域生态的发展。其从改造开始变定位于为科技互联网企业打造全新办公空间。据记者了解，某大型互联网企业今年已整体租赁入驻，作为其多中心运营总部之一，将有上万员工在此办公。

    融中心显然结合新街高和和静安中心两个项目的经验，也体现了高和资本对城市更新核心理念的加深，即盘活资产的重点是引入高科技产业，和大幅增加现金流。而城市更新不再是单一楼宇的更新，而是由产业所带动的整个片区的更新。

    例如，融中心附近的三元桥区域原本没有科技互联网基因，“大厂”入驻则引入了新兴产业和人群，也会进而带动更多的下游服务产业和人才向这一区域聚集，并与中关村和望京等高科技区打通。

    不久前，中国人民大学国发院城市更新研究中心与高和资本联合发布了2021年度城市更新白皮书。这一白皮书的主题便是“城市片区统筹更新的趋势与实施路径”。报告首先指出，判断一个项目是城市更新还是房地产开发有一个简单有效的办法，就是看项目整体现金流目标，以短期骤增现金流为目标的就是房地产开发；反之，以长期平稳现金流为目标的则更大程度上是城市更新。

（编辑 张明富）