■本报记者 王丽新
从单一依靠销售型物业盈利到服务型业务都有布局，房企正走在由“开发商”向以房子为中心的生活服务转型的路上。
9月11日，龙湖集团宣布以“椿山万树”养老品牌正式跨界进军养老产业。“我们发现当年最早的一批龙湖业主变老了，他们不断增多的养老需求，这是龙湖进入养老行业的初心。”龙湖集团副总裁兼养老事业部总经理胡浩日前接受《证券日报》等媒体采访时表示，再加上政策引导和内部战略转型需求，龙湖决定尝试跨界布局养老产业。
据《证券日报》记者获悉，作为创新业务，筹备之初，龙湖养老团队便选择对标国际先进的养老项目，多次赴香港、日本、美国等地取经，学习TOD+养老模式（TOD：以公共交通为导向的城市开发模式）、国际标准服务体系、适老化设计等先进经验，融合国际养老理念与标准，率先在重庆落地国际标准养老机构，建立龙湖特色的服务运营体系。
对标考察之后，龙湖集团首席执行官邵明晓对“养老产业”提出了“十六字方针”，叫做“自建品牌、自建团队、医养结合、轻重结合。”由这十六个字开始，龙湖集团踏出了布局养老产业的第一步。
先机构后平台 构建新商业模式
“龙湖跨界进军养老行业，拥有品牌影响力、服务基因、低资金成本、内部资源平台和养老专家团队等多方面优势，未来将通过为客户提供高品质的健康养老服务，满足客户对健康管理与养老服务的持续需求。”胡浩说。
据龙湖方面表示，围绕既定战略，椿山万树将分三个阶段推进养老业务。在第一阶段地产孵化期，椿山万树将率先以专业养老机构进军养老市场，打造团队综合服务能力；第二阶段为规模化增长期，椿山万树将以“嵌入式社区照料中心”为服务单元，由点及面进行城市网格化、规模化布局，形成社区养老服务能力；在第三阶段数据力再生期，基于前期形成的标准化产品体系和服务体系，椿山万树将借助大数据和技术优势，搭建起健康养老服务大数据平台，真正构建起全场景养老服务能力，让更多有健康养老需求的客户享受个性化服务。
事实上，在国内多方资本进军养老产业的当下，盈利模式和商业逻辑始终是待破解的核心问题。基于此前的市场调研与内部资源整合，椿山万树率先运营专业养老机构进入养老市场，未来将依托龙湖集团的“制造和管理空间集成平台、服务集成平台、客户洞察及大数据集成平台”等三大优势平台，通过线上线下融合，建立全场景的居家养老服务平台，形成龙湖特色的战略规划与商业模式。
“为什么要这样做？因为国家提出的“9073”养老模式。3%的老人选择机构养老，7%的老人选择社区养老，90%的老人选择居家养老。专业机构再多，服务的老人也只占3%，如果只服务3%的老年客群，3%里面还有公立福利院和各个公司做的项目，即便做到行业老大，盘子基本上也就这么大。社区养老也是同样道理。最后，你一定要服务90%的居家养老客群，做居家养老服务，那才是大生意。但是，居家服务是高频的、海量的。这时你得做平台，从前期的重资产布局到未来建立健康养老服务平台，做到‘轻重结合’。”胡浩向记者进一步称，“当然，业务起步期要从养老机构做起，可以锻炼团队、打磨服务，做经典项目和服务体系打板，未来才有能力去做社区和居家服务。我们线下有物业渠道，线上有服务平台，将来我们的健康养老服务内容可以和它们高度结合，这也就是龙湖一直所说的‘空间即服务’战略。”
正视“长投入慢回报” 以CB项目切入养老市场
值得关注的是，对于养老产业投入资金与回报周期问题，龙湖集团管理层心中早已有数。
胡浩称，养老是一个长期投入，回报比较慢的行业。换言之，做养老产业很难跟地产回报一样快，运营型资产无法直接与住宅销售相比，这不是一个商业逻辑。未来，中国的老龄化会越来越严重，从长远来看，养老业务的空间很大，但是一上来就当成一个锱铢必较的生意，肯定是不行的。项目合理的营收预期，内部是有的，做任何生意都要这样。但是，在初期，单个项目的营收要站在长期的商业逻辑上来看。
在胡浩看来，对于龙湖来说，养老到最后一定是一个产业，但是由地产孵化而来，不可能完全去地产化，借用于原来的既有资金、平台，来孵化和支持。
据《证券日报》记者了解，正视“长投入慢回报”问题后，为了做成一笔持续稳定的大生意，龙湖选择了以小体量项目切入市场的试水决策。
“实际上，目前的产品体系规划也是从四个方面考虑，包括颐年公寓（CB）、社区照料中心（CC）、持续照护养老社区（CCRC）、居家照护（HC）等四大产品。而当龙湖形成一定能力时，才会去扩展，最后则会做平台，以轻资产方式做服务。”胡浩表示。
而据记者了解，龙湖布局养老产业落地的第一个项目约有151张床位，属于CB项目，位于龙湖的发家地重庆。椿山万树·重庆新壹城颐年公寓依托于龙湖新壹城周边丰富的商业配套，及邻近的三甲医院资源，让长者不用远离原有生活环境，不脱离既有社交生活圈，不与家庭亲友分离。
据记者了解，椿山万树已率先在重庆、上海、成都、北京等一、二线城市布局健康养老服务空间。接下来，龙湖养老将围绕“全国化布局、规模化发展”的思路推进，以北京为核心辐射环渤海华北市场，以上海、杭州为核心辐射长三角市场，以粤港澳大湾区为核心辐射华南市场，以重庆、成都为核心辐射西南市场，逐步布局杭州、南京、厦门、广州、深圳等8-10个城市，在国内全面落地养老业务。
未来，椿山万树将逐步布局上述四大产品类型，以全业态的产品结构满足多元化养老需求，持续创新运营模式，建立医护体系、照料体系、餐饮体系、社工体系等四大服务体系，全方位关照长者的健康养老需求。
