本报记者 王丽新
从名不见经传的福建房企蜕变为全国闻名的闽系黑马，用5年时间完成从百亿到千亿规模的跃升，经过高速扩张之后，泰禾集团开始进入新的发展阶段。近两年来，优化财务结构和布局多元产业并行，为集团未来稳健发展迈出了战略性步伐。
正如业内人士所言，在房地产行业集中度不断提升的市场格局中，对于大中型房企来说，在长期调控的预期下，有三种能力要修炼。一是销售规模要卡位，提升存货变现能力，保持现金流主动脉畅通；二是优化财务结构，保持合理负债提升信用评级，以具备多渠道且高效的低成本融资实力；三是抓住窗口期灵活拿地，布局多元产品线平衡收入结构，不断提高产品溢价能力，跑赢同业毛利率水平线。
如今看来，经过近两年的盘整，泰禾集团以上三种能力得到了不同程度的优化。正如业内分析师所言，今年上半年，泰禾集团财务盘面得到优化，结算收入稳健增长，经营性现金流明显好转，融资渠道得到拓展，土地储备性价比较高，负债率大幅下降，但仍需推进债务去杠杆进程。
低成本“储货”
2013年前后，泰禾集团再次北上时，曾频繁出击北京土地市场。彼时，业内颇有看不懂其投资“套路”的意味。一年多以后，泰禾集团董事长黄其森表示，以前被称为高价地的土地，现在仅土地价值就翻倍了。
值得关注的是，在一、二线城市储备了大量优质土地后，在2016年前后房企纷纷高价抢地时，泰禾集团及时踩了刹车，保持了冷静。2016年至2017年期间，泰禾新增项目大多位于一、二线城市，但土地成本平均仅为6000元/平方米。当时，泰禾集团转变了拿地方式，没有到公开市场去拿地，反而是在收并购上下功夫。
时至今日，收并购仍然是泰禾集团重要的拿地方式。据刚刚发布的2018年中报数据显示，今年上半年，泰禾通过收购和招拍挂方式获取8块土地，新增土地面积157.02万平方米，新增土地储备建筑面积157.11万平方米，土地投资金额57.88亿元，其中5个项目通过收购方式获得。总体来看来，公司新增土地成本得到了很好的把控，土地单价仅为3686元/平方米。
西南证券分析师胡华如表示，公司通过大量的收并购严控土地成本，获取一、二线优质土地储备，保障了公司业务规模持续稳定地扩张。
从所布局的区域来看，目前泰禾业务主要分布在以一、二线核心城市为主的32座城市，围绕以北京为中心的“京津冀”地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的珠三角地区以及以福厦为中心的海西经济区、以武汉为中心的中部地区进行市场开拓。报告期内，公司新进入河北廊坊以及广东中山等热点城市，进一步深化了全国版图。
不难看出，这些区域与“京津冀协同发展”、“一带一路”、“自贸区”、“粤港澳大湾区”等国家战略高度契合。有业内人士认为，对于企业来说，这样的布局是比较安全的，从后续增长角度也最集约化。
经营性现金流基本回正
在投资端确定布局后，泰禾集团在销售端加大了回款力度。事实上，这也是今年房企普遍较为关心和重视的财务指标。有些房企，为了提高现金回流速度，甚至要求每天上报销售回款额度。
据泰禾集团中期业绩报告显示，截至2018年6月30日，公司总资产2355.53亿元，同比增长45.5%；营业收入126.88亿元，同比增长42.1%；净利润13.59亿元，同比上涨52.5%；归属于母公司所有者的净利润9.83亿元，同比增长22.4%；归母扣非净利润10.73亿元，同比上涨55.45%。
不难看出，公司主要经营指标稳步增长，资产规模持续扩大。不过，在泰禾集团管理层看来，财务盘面的稳健则是上半年更好的“成绩”。
据记者观察，从现金流量表可看出，泰禾集团经营性现金流明显好转。截至2018年6月底，公司预收账款263.55亿元，是同期营业收入的2.07倍，足以确保全年营收的稳健增长。
更重要的是，报告期内，公司经营性现金流净流出5.21亿元，较2017年底的现金净流出125.53亿元大幅缩减，可谓经营性现金流基本回正，其主要原因为销售规模提升带动的收到现金的增长。
据第三方研究机构克而瑞的数据显示，泰禾集团在2018年上半年实现流量销售金额655亿元、权益销售金额556.8亿元，分别位列房企销售排行榜的第18位和15位，排名较上一年度变化不大。而2017年全年泰禾实现流量销售金额1007.2亿元、权益销售金额857.2亿元。
无独有偶，为了保证资金链安全和良性发展，泰禾集团近两年一改过去高杠杆发展模式，增厚净资产规模的同时，以创新融资方式拓展融资渠道，优化债务结构。
净负债率大降103个百分点
在土地红利时代，高负债加速实现了泰禾集团“规模上位”的诉求，这显然能为公司后续发展带来“土地和融资谈判力、资源整合能力和品牌影响力”，但在后房地产时代，房企专业度门槛提高，若想实现有质量的安全发展，降杠杆则是第一要务。
目前看来，泰禾集团在降负债方面早有布署，通过多种手段优化负债结构的措施取得成效。2018年上半年，泰禾集团资产负债率较年初下降2.16个百分点，净负债率较年初亦大幅下降102.76个百分点，反映出公司财务指标有所改善，负债水平日趋稳健。
据泰禾方面表示，在银行贷款、中期票据、私募债、资产证券化等领域展开多元化的融资手段，为后续项目运营带来充足的货币资金支持的同时，提高公司的抗风险能力。上半年，面对房地产行业日趋严峻的融资环境，泰禾申报发行各类融资产品金额合计276.5亿元，其中125.5亿产品已取得主管部门无异议函，另有151亿元产品已在主管部门审核过程中，并尝试包括购房尾款ABS、长租公寓ABS、供应链ABS、物业费ABS等各类资产证券化，这体现了泰禾多元化融资能力的持续增强。
有接近泰禾集团人士认为，“加快销售，强化现金回流之外，公司在创新融资方式方面为降负债加了分，预计未来会进一步降低负债水平，持续优化债务结构，力争提高公司信用评级，届时融资成本将得到进一步降低。”
东北证券研究报告也认为，泰禾集团融资出现边际性改善，下半年融资压力有望得到缓解。鉴于此，西南证券、东北证券等多家机构给予泰禾集团“增持”评级。
盘整财务结构之外，泰禾集团正加快医疗、教育、商业等“泰禾＋”战略的落地，强化多元产业的布局，并持续提升其与地产主业的协同能力。在竞品环伺的市场格局中，通过多业态协同能力提升产品性价比，进而提高溢价空间。同时，凭借开发运营文旅等细化分市场产品线来赢得市场份额，灵活平衡调控带来的风险，增加多点收入的同时，泰禾集团正为后房地产时代弯道超车积攒实力。
