■本报记者 王丽新
在融资多渠道收紧、去杠杆持续进行的背景下，融资难已经成为部分房企冲刺规模、扩大土地储备的“拦路虎”。7月12日，弘阳地产成功敲开资本市场大门，于香港联交所正式挂牌交易。上市首日，弘阳地产每股收盘价为2.56港元，上涨12.28%，市值约达82亿港元。
据了解，弘阳地产此次全球发售共8亿股，定价为每股2.28港元，全部发售的所得款项净额约为17.124亿港元，这意味通过IPO募集资金净额约17亿港元，其中六成资金用于开发物业项目或项目实施阶段的建造成本，全国化布局将进一步加快。
在弘阳地产未来规划中，上市之后3年-5年内，公司将继续深耕长三角区域，通过实施客户全覆盖战略，提高市场占有率，并形成“1+3+X”的区域布局，即长三角、华南、华中、西南和其它地区；采用多元化的拿地策略，继续获取盈利预期较高土地；以客户为导向，进一步提升产品质量及设计；以轻资产模式作为拓展商业板块的主要路径，推广“弘阳”品牌；提升运营效率，追求快速周转，提高资金使用效率；加速人才体系建设，强化公司内外合作。
抢滩二线城市储备土地
起家于南京的弘阳地产，最早来自于装饰行业。早在1996年5月份，福建商人曾焕沙带着做建材生意赚来的500万元资金，在南京长江大桥北建起了一座“红太阳装饰城”。1999年开始进入地产领域；2000年，弘阳地产的首个地产项目开工；2006年，弘阳地产业务拓展到商业地产领域。据公开资料显示，弘阳地产业务领域涉及房地产开发与销售、商业物业投资与经营和酒店业务。
截至2018年6月底，据克而瑞统计数据显示，弘阳地产上半年实现销售额169亿元，跃升至百强房企第64位。
对此，有业内人士称，在上半年33家房企完成400亿元销售额的市场格局下，弘阳地产尚需储备大量土地，同时加快项目周转速度，保持现金流主动脉畅通，才能在南京之外各大区快速发展。
据弘阳地产方面介绍，截至2018年5月31日，公司已开发的90多个项目布局20余个城市，土地储备面积达1154万平方米，目前已经布局华中、华南和西南等多个区域，近50%在二线城市，25%在强三线城市，25%在三、四线城市。
“到目前为止，弘阳与全国45家房企合作，涉及联合操盘、小股操盘、轮流操盘等各种合作模式，未来将开拓更多获取土地的方式，提升投资效率，获取盈利能力更强的土地。”
弘阳地产执行董事及总裁何捷透露，“我们不会逆政策而动，要根据公司未来发展获取土地，未来会动态调整每个区域在总体大盘中的投资比例。
根据克而瑞统计数据显示，2018年上半年，弘阳地产斩获土地货值为194.8亿元，位列第52位。“下半年手握现金充裕的房企拿地动作会比较大，弘阳地产刚刚闯入资本市场，IPO融资加上上半年销售额，预计下半年会有更多在窗口期拿地的动作。”上述业内人士称，弘阳地产尚属于发力成长期，拿地扩张是规模需求，但为了安全生存，不会冒进拿地，对成本加以控制，是其保证其毛利率水平，实现有质量增长的底线。
毛利率高于行业红线
对于起家于建材批发市场的区域性房企弘阳地产来说，目前地产业务占集团业务已达95%以上。近三年来，随着公司业务规模扩张，公司资产总额从2015年的258亿元增加至2017年的413亿元；营业收入从2015年的53.77亿元增至2017年的61亿元；应收帐款从2015年的85亿元增长到2017年的102亿元。
事实上，在财务表现方面，高毛利率是弘阳地产的亮点。截至2015年、2016年及2017年12月31日，毛利分别为22.51亿元，25.56亿元，24.91亿元，毛利率分别为41.9%、29.1%和40.6%。
弘阳地产方面表示，“2016年毛利率下滑，是因为当时交付的部分项目毛利率比较低。”有业内人士称，客观上来看，两度实现年毛利率达40%以上是高过行业平均水平的。同时，公司近三年的毛利率水平都是远高于毛利率行业红线25%的。
毛利率较高的背后，是公司对土地成本有较强的控制力。近三年来，“我们的土地成本没有超出物业成本的40%的比重。”何捷表示，“公司土地储备定位的是刚需和改善性需求的客群，尤其在2016年10月份之后拿到的土地有很好的议价空间，安全边际很好。此外，从2017年开始公司开启并购业务之后，取得的土地可以很好地按照预期进行开发，较好地规避了风险。”
欲优化债务结构
需要一提的是，对于一家渴望迅速做大销售额的企业来说，积极拿地扩张，需要用冲规模战略获得在这个市场上的生存权和话语权，这也意味着要推高负债。
根据弘阳地产招股说明书披露，截至2015年、2016年及2017年12月31日，公司资本负债率分别为119.4%、136%及137.5%。近三年公司的借款总额为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元，融资成本从2015年的8.4%降至2017年的7.5%。
“目前公司净资产负债率只有97.5%，跟行业平均水平相吻合，尚处在稳健范围内。”弘阳地产非执行董事张宏武表示。
不难看出，尽早取道登陆香港资本市场，完善信用评级体系后，除了能够快速获得融资外，也会让弘阳地产有更多融资渠道，使“降低融资成本，优化债务结构”成为大概率事件。据悉，此次弘阳地产募资额中的30%将用于偿还若干现有计息银行及其他借款，预计IPO之后财务状况会有所改善。
更重要的是，一般来说，内地房企赴港上市后，会打通境外融资渠道，融资成本则会根据企业运营情况和信用评级等多方因素而定，一般情况下都低于境内信托融资成本，因此企业资金成本也会得到改善。
而对于如何保障集团资金的流动性，张宏武也在上市公开发售的新闻发布会上表示，首先会增强自身的资金储备，未来会将以股本融资等方式通过资产证券化，或者借由产品收益权来进行融资，包括合作项目的股权融资等方式优化财务结构。
可以预见的是，为了实现规模扩张，弘阳地产登陆资本市场后，在城市布局、融资渠道和土地获取方面都将有更大发力空间，接下来的三年时间，将进入发展关键期。
