■本报记者 王丽新
根据不久前克而瑞研究中心发布的《2018上半年中国房地产企业销售Top200排行榜》，销售额年复合增长率超过40%的金辉集团以353.9亿元占据第37位。
有业内人士称，在房地产行业集中度不断提升的市场格局中，对于成长性的中型房企来说，一端是销售规模要快速上位，跑赢房地产企业的平均增速，保持现金流主动脉畅通；另外一端则是在长期调控的预期下，不单纯依赖住宅销售收入，布局商业业务，增加经营性资产的稳定性运营收益，拓宽盈利渠道也成为一个要点。
半年销售额达354亿元
对于一家扩张中的中型房企来说，在虎狼环伺的龙头房企“围猎”之下，要想抢得市场份额，不仅要踩对调控节奏，还需要企业具备平衡投资布局，合理控制拿地成本，烫平调控周期的能力。
据亿翰智库统计数据显示，2018年上半年，在全国多城限制政策加剧的局势下，金辉集团的销售业绩喜人，数据同比显著上升。这意味着金辉集团用6个月时间完成了去年445亿元销售额的八成，按照金辉集团下半年的推盘计划，外界估计金辉今年至少将完成500亿元的销售额。
据《证券日报》记者统计，今年上半年，金辉集团354亿元销售额主要来自热点城市，西安、杭州、重庆、沈阳和连云港等多个城市的新盘每逢开盘便快速清盘，其中重庆御江府单盘销售额超过20亿元。
对此，金辉集团方面表示，基于前景预判精准的多点投资布局，产品线定位和城市地段匹配度高，房地产开发项目去化情况良好，依照集团目前的开发节奏，新获取土地可在1年内转化为可供销售货值，从而带来持续稳定的现金流入。
据记者获悉，截至2018年5月底，金辉集团土地储备面积达到2287万平方米，权益货值超过2600亿元，其中一、二线城市土地货值占比达88%。有业内人士称，目前，金辉集团的三大产品线优步系、云系和铭著系分别针对刚需、改善和高端购房者，“短平快”项目和高利润空间的高端项目布局比例合理，已开盘项目去化率较高。
拿地风格趋稳
今年以来，金辉集团并没有急于出击拿地，克制住了盲目冲向三、四线城市抢地的冲动后，瞄准了成都、郑州和石家庄等二线城市。
今年6月份，经过审慎的市场调研后，金辉集团在华东区域连续拿下多幅优质地块，进驻徐州及镇江；在西南区域则在重庆梁平两度拿地，再次扩展全国城市网络。据克而瑞研究中心统计数据显示，2018年上半年，金辉集团新增土地货值达290.5亿元，位列百强房企第38位。
有熟悉金辉集团的人士称，公司近年扩张意愿明显，新进城市较多，但基本集中在重庆、西安、武汉、长沙、郑州等“人才吸附”重点战略的城市进行布局。据公开数据显示，长沙、重庆和西安2017年人口增量超过20万，郑州人口增量超过15万，武汉和成都等中西部大城市人口流入比例也在提高。或许，这才是金辉锚定扩张版图的背后动因。
该人士进一步表示，金辉集团今年上半年拿地较为稳健的背后，是对毛利率要超过25%行业红线的坚守。截至2017年底，金辉集团综合毛利率达36.15%，与恒大、碧桂园和万科等行业龙头房企可谓相差无几。更重要的是，在金辉集团管理层看来，在限价政策下，要按照投资计划争取实现逆周期拿地，追求更高利润空间，保证盈利与规模高匹配度发展是目标，因此不会打光“子弹”去抢地。
对此，金辉集团方面向本报记者表示，在坚持“全国布局，区域聚焦，城市领先”的战略背景下，公司将通过招拍挂、合作经营、兼并收购等多种形式补充优化土地储备，以实现当期业绩与未来成长之间的平衡。
商业项目进入运营期
值得注意的是，金辉在保持销售额快速增长的同时，要实现有质量的发展，还布局了多元化业务，尤其注重合理投资能够长期提供稳定现金流收入的经营性业务，使公司未来的盈利渠道更丰富，抗风险能力更强。
据记者了解，近几年金辉集团在逐步推进商业地产的开发和布局，通过精准的商业布局反哺商圈内住宅业态，提升该业态产品的溢价空间，缩短销售周期，提高周转速度。
从2013年在重庆运营金辉广场，到西安金辉国际广场开业和北京望京金辉大厦投入使用，再到重庆首个滨江商业综合体金辉铜元道开业运营，金辉集团在写字楼、购物中心、街区商业、底商及酒店等多种商业形态上的布局，将成梯次逐渐为集团贡献收入。更重要的是，这些多元化、多级次的商业产品已进驻北京、重庆、西安、苏州等多个具有巨大消费潜力的城市。
有业内人士称，纵观金辉集团的发展轨迹可以看出，基于清晰的业务板块划分，依托住宅产品核心业务及商业、物业等产品服务，在不断变幻的市场环境中，通过轻重并举的方式扩张，金辉迈入“千亿俱乐部”的步伐会再度提速。
