■本报记者 王丽新
随着商业模式的跃迁，作为全球化布局的中国共享办公领导者，优客工场占据了行业领先地位。三年前，创始人毛大庆做的是将桌子租给创业者的生意，如今的优客工场，提供一站式办公服务，企业会员聚能平台，服务上下游企业，带来变现潜力。
完成C＋轮融资后，优客工场估值已达110亿元人民币。有接近优客工场人士向《证券日报》记者表示，作为科技部2017年独角兽名单上国内共享办公领域唯一一家独角兽企业，优客工场正在按各项上市标准进行准备，包括划定上市的资产包范围，但上市时间表尚未明确。
划定上市资产包
据VCSaaS数据显示，2017年，我国共享办公空间运营商的数量已经达到3459家，预计在2020年将会超过5000家。目前看来，优客工场、纳什空间、梦想加、氪空间等头部企业正在抢位第一梯队。
作为最早迈入这一行业的头部企业，优客工场目前拥有“13万+”的用户，全球布局160个共享办公空间，“6000+”家入驻企业，近900家服务商。互联网平台年用户增长量达到“8万+”，增幅近400%。
完成C＋轮融资后，优客工场已经开始为上市做全方位准备。据优客工场CFO闫凌阳向《证券日报》记者透露，以提供企业服务为入口的直营办公空间运营、企业会员和个人会员的线上增值服务，还有楼宇管理输出这三大业务板块，目前被市场看好。
在直营共享办公空间业务方面，与国内其他同行相比，优客工场是全球化网状式扩张，在国内以一线城市和重点新一线、二线城市为主，境外如在美国、新加坡和印尼等地均有布局。未来发力会更加重视香港和深圳的“粤港澳”大湾区。而除了优客工场布局的空间外，其并购持有的洪泰创新空间、无界空间以及服务覆盖粤港澳的Wedo等资产已经逐步进行并表处理。截至目前，优客工场总管理面积达50万平方米，其优势是跨多个城市圈网络化运营，用科技和系统将管理的边际成本达到最佳平衡。
在互联网增值业务方面，优客工场的App已经更名为优鲜集。优客工场创始人毛大庆曾表示，互联网平台化业务是优客工场所有业务中的核心与枢纽业务，也是ucommune最核心的商业模式。以分布式算法导出流量收入，用优客工场的集约化系统放大平台的聚合效应，让优鲜集成为所有中小微企业可以充分展示、运行、征信背书、撮合交易，优化其独特商业模式的超级平台。而中国拥有全世界最大的奋斗者群体，APP优鲜集从社交作为切入口，赋能这个群体，让他们更轻松地在国内外工作。
闫凌阳也向《证券日报》记者透露，对优客工场来说，包括智能门禁、智能会议系统、人脸识别等办公服务都将互联网化和IOT化，通过智能化、互联网来优化办公空间效能和高效企业服务。目前市场非常看好从B端切入C端工作场景的服务。物联网IOT和共享办公天生具有化学反应，优客工场已经在行业内率先实现智能化，让空间更好地为工作人群服务，满足其工作、生活和休闲等方面的需求。
在楼宇管理输出业务方面，优客工场将集中在核心城市布局，偏重增量市场。一般情况下，优客工场会进行3年—4年服务周期的深度参与。比如从一幢写字楼的招商、设计阶段就介入，在竣工之前进场指导，此后在管理运营方面以优化服务提升出租率为目标。在收费模式上，从介入开始就收取品牌费，每年根据租金收入分成。在闫凌阳看来，未来，开发商和空间持有方都会成为优客工场的合作伙伴。
据闫凌阳透露，楼宇管理输出业务已逐步有项目落地，未来三年，优客工场将依靠自营品牌积累的经验，力争在管理输出方面实现管理面积翻倍的目标。简言之，优客工场将在自身体系内培育办公空间的管理品牌。
值得一提的是，闫凌阳强调，在目前全球布局的160个场地面积中，直营场地空间面积超过90%，剩余部分为管理输出模式下的空间面积。但是，这个比重会不断迭代，即未来在各个一线城市和新一线城市，会看到更多优客工场管理输出的办公写字楼或是办公空间，不断有会议室等办公空间被共享，甚至赋能楼宇中的办公人群。
扩大规模平衡成本
在闫凌阳看来，随着越来越多服务业在核心城市发展，越来越多小型松散式项目性管理业态的企业出现，加上人们移动办公服务习惯的迭代改变，共享办公室将成为解决大城市病的重要手段，也是调高存量空间资产效率的手段，不断帮助大城市中的企业优化办公固定成本结构，从而在企业服务领域寻得一条非常大的赛道。
在这条赛道上，从2015年开始为创业者服务的商业模式正不断被丰富和迭代，基于共享办公空间赋予空间的服务理念和专业化程度，未来在办公空间领域可能出现开发商和运营商专业化分工的现象。随着空间增量开发不断放缓，共享办公空间运营商有望成为所有空间服务商的主导者。
闫凌阳进一步称，优客工场创业之初有很多社区的第一代办公服务产品是为创新创业者服务，这些创新企业不断成长“毕业”后，办公需求升级，此外，像会计师事务所、法律知识产权服务、网络线上营销服务、人力资源等服务型传统行业等需要驻场服务客户的办公需求也在急速成长，新生需求扩大了行业规模，同时促使运营商根据市场升级产品线，让用户有“经济舱”，也有“头等舱”和“商务舱”可选，从而扩大企业规模。
锚定三大业务资产包后，优客工场接下来要做的是，扩大规模平衡成本，让每一个单店在第三个运营会计年结束之前实现盈利，并在服务平台上相互赋能。
值得注意的是，在扩张规模方面，闫凌阳表示，优客工场拿场地从来不是盲目的，符合多重标准才能以最快速度覆盖投入成本，快速回笼资金。如此一来，即使不考虑会员制的增值服务性收入，也可以在基础空间领域缩短实现单店盈利的周期。
从精细化控制装修成本到提高坪效，闫凌阳表示，一定要考虑对项目开发、运营时间节点和专业改造成本的把控。
闫凌阳直言，空间规模和在主要核心城市达到办公网络化和社区运营成熟后，三大业务板块优化组合战略会步入收获期，入驻会员和线上会员基数不断增加，服务的广度和厚度不断提升，优客工场这个企业商业社交平台和资源整合平台届时将进入利润全面释放期。
