■本报记者 王峥
在2015年刘肖就任北方区域本部首席执行官后不久，北京万科便启动了“6+X”全面多元化转型战略。而作为6+X计划中的A计划，“存量改造计划”自然也成为了公司转型策略中的重要组成部分。
3年后，随着北京万科时代中心即将正式开放，北京万科“6+X”计划中的A计划首个作品也实现了成功落地。
据刘肖透露，截至目前北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿元，目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心3个项目进入运营阶段，下半年望京万科时代中心也将亮相。
“我们内部的策略是每年投入约100亿元用于存量改造，预计3年后持有400亿元到500亿元的存量资产改造项目。”刘肖表示。
这也意味着，万科将成为北京存量市场最重要的一个参与者。
全面升级业务格局
实际上，城市的定位将决定城市的发展方向和资源选择。2017年，北京颁布了《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，提出了北京城市“四个中心”的战略定位。
战略高度上，《规划》对北京未来的发展具有很强的方向导引、资源选择和功能实现价值，在城市发展中起着战略引领和刚性控制的重要作用。
而在强调存量焕新的新形势下，政府如何在有限的用地上实现经济活力和社会宜居性的同步提升，企业又如何摸索出适合自己的“资产运营+资本运作”的有效模式，都面临着操作层面的挑战。
按照《规划》内容，未来北京将集中聚焦四个城市功能——政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心进行战略定位，并提出了“一核一主一副、两轴多点一区’的城市空间结构规划。
目前来看，政府提出的北京“四个中心”新的战略定位，毫无疑问是城市未来发展蓝图的“新坐标”。
由于城市更新对城市的空间、功能、产业布局、生活方式等方面，都将带来深刻的改变和影响。对企业来讲，核心区域“旧楼改造、存量提升”为主的“城市更新”无疑也是一个巨大风口。
此前有业内人士估算，北京存量市场或有将近4000亿元的体量。
刘肖也表示，“北京甲级写字楼一年租金达到700亿元，整体市场全球排名第四。对于任何一家处在转型中的开发企业而言，写字楼是不得不占领的市场。”
而为了顺应北京“四个中心”的城市定位、功能升级和产业发展，作为6+X计划中的A计划，北京万科写字楼与产业园业务创新资产管理及运营模式，围绕企业不同发展阶段，对区域选址、周边交通、建筑形象、硬件功能、产品配套和运营服务的不同需求，从资产获取到退出，产品打造到空间运营、企业服务到产业生态，全面升级了业务格局。
创新运营理念
此外，随着城市化进程的推进，产业转移、人口迁徙与城市规划变更都可能引发北京城市副中心大规模的城市变迁。
而通过对城市更新课题的深入研究，北京万科提出了“把存量资产进行收购、提升并且改造成更适合市场和客户的产品”的转型方案，旨在对城市核心区的存量物业进行现代化的改造，提升城市核心区的活力。
这是北京万科选择城市更新作为首个转型方向背后的深层逻辑。
值得注意的是，对于存量资产的改造尝试，北京万科的目标不仅仅是停留在对于建筑和城市外观进行翻新的基础层面。从路径选择来看，北京万科正在逐步搭建以功能环境重塑、产业重构、历史文化传承、民生改善为发力重点的城市更新模式。即通过充分发挥市场资源配置在城市更新中的作用，让新老居民、时代记忆与新兴业态互相融合更新、共鸣共生，打造北京文创新地标。
据悉，万科时代中心建筑由原西单商场改建而成，总建筑面积约4.7万平方米。由丹麦事务所SHL主持设计，历时2年，为朝阳路上的“国际传媒走廊”打造了一个集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体。
刘肖认为，“城市更新最主要有两个目的，一是产业升级，把低效率的土地置换出来，就是置换成更加高效的产业来使用；二是通过置换来创造更好的人居环境。”
同时，刘肖还指出，“城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理的有机更新，是变与不变的内在统一。这其中，对建筑形态的更新是一方面，更为重要的是对其运营。”
这表明，除了对物业选择、改造理念有较高要求外，存量改造更看重操作者的运营以及自身模式，这是北京万科对存量资产改造的核心认知。
