中金厦门安居REIT发布询价结果公告 基金经理李耀光：为市场提供更多保障性租赁住房“房间”

    本报记者 昌校宇

    保障性租赁住房REITs加速落地。8月8日晚，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（“中金厦门安居REIT”）发布询价结果公告，这距离其7月底拿到发行批文不足两周时间。

    根据公告显示，中金厦门安居REIT发售价格为2.6元/份，募集基金份额总额为5亿份，预计募集资金总额为13亿元。另，基金募集期为8月16日至17日。

    “保障性租赁住房是基础设施领域的理想资产类型之一。”中金基金副总经理、中金厦门安居REIT基金经理李耀光在接受《证券日报》记者专访时介绍，一方面，公募REITs可以通过资本市场打造可持续的保障性租赁住房投融资模式，提高保障性租赁住房有效供给，为市场提供更多保障性租赁住房的“房间”。另一方面，已运营成熟稳定的存量保障性租赁住房通过REITs的方式进行“资产IPO”，促使机构投资者、个人投资者等多元化的投资人可以借助资本市场享受基础设施投资带来的收益。

    公开资料显示，中金厦门安居REIT的底层资产为园博公寓、珩琦公寓两个保障性租赁住房项目，合计建筑面积19.86万平方米、4665套房源，主要为满足青年人、新就业大学等市民群体的过渡性租赁需求。

    截至2022年3月末，中金厦门安居REIT底层资产项目园博公寓和珩琦公寓的出租率均达到99%，平均租金分别为32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。同时，项目运营成熟稳定，租金具有吸引力，需求旺盛，待入住排号人数与房源数大致持平。对于市场较关心的分红情况，中金厦门安居REIT询价结果对应2022年预测现金流分派率4.04%（年化），2023年预测现金流分派率为4.05%。

    李耀光进一步介绍，“项目收入主要来源于租金，根据厦门市对于保障性租赁住房租金相关要求，租金水平初次定价必须要低于同地段、同品质市场化租赁住房的95%；每次调价不能高于5%。同时，保障性租赁住房受益于政策鼓励，部分项目的拿地成本比市场化租赁住房要便宜一些。综上，中金厦门安居REIT一方面体现民生保障性，另一方面保障性租赁住房应该比其他产权类资产的稳定性更高一些。”

    公开资料显示，中金厦门安居REIT的存续期限为65年。李耀光表示，存续期限是以比底层资产项目剩余产权期多一年的时间定的。REITs类似于一家上市公司，在未来发展过程中可收购其他符合要求的保障性租赁住房项目，新资产的剩余产权期若超过65年，可以向证监会申请变更注册扩充资产范围的同时，申请变更注册期限，即REITs存续期限可以根据装入资产情况自然往上延长。

    据悉，中金厦门安居REIT原始权益人厦门安居集团旗下资产储备优质，具备持续扩募增长潜力。截至2022年3月31日，厦门安居集团共建18个租赁住房项目，总建筑面积超过369万平方米。

    展望未来，保障性租赁住房的发展空间巨大。根据中金公司的研究，中国合理租赁住房市场规模可能达到3万亿元至4万亿元，将主要集中于大中城市。

    李耀光表示，未来，中金基金将继续加强公募REITs领域投入与探索，在实践中不断提高投资与运管能力，积极探索不同基础设施资产类型，努力实现资产持续稳健运营，保护投资者合法权益，切实提高投资者获得感，助力行业高质量发展。

（编辑 张钰鹏 上官梦露）