实探北京零售物业市场：有商铺白天大门紧闭，部分旺铺租金同比下跌20%

    品牌退租、门店歇业、搬离撤场……疫情让本就面临下行压力的零售物业市场更是雪上加霜。

    “夏季嘛，是水吧招商的旺季，往年这时候商场里肯定是没有多余的商铺出租了。”北京市某商场负责招商的业务员王晓丽（化名）告诉《证券日报》记者，“今年确实有疫情因素影响，所以现在我负责招商的两个商场里，还有几个位置正在出租。”

    《证券日报》记者通过探访发现，部分零售商铺都处于空置招租状态，有商业区商铺在周末仍客流量寥寥，或在经营时间内大门紧闭。一组数据或许能说明行业的大幅下挫。

    仲量联行数据显示，第二季度中国大陆17个主要一二线城市优质零售物业市场新增供应仅21.8万平方米，仅不足去年同期两成，其中包括北京、上海在内8个城市由于百货或购物中心关店出现总存量下降的情况。与2019年末的预测相比，北京市场受疫情影响较大，延期开业率大概在80%左右。

    转租招租商铺增多

    部分租金下跌约20%

    有的店铺东西已经搬空，有的店铺贴上了“旺铺出租”，还有的大门上了锁，《证券日报》记者走访了北京市丰台区的某条街道，发现疫情前尚在经营的20余家底商中，已经有3家在对外出租，其余的商铺则几乎没有客流量。

    丰台区某街道正出租的底商 摄/于琦

    “上半年零售物业市场不活跃，商户经营也比较有压力，尤其是像北京、上海这样的大城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，“从前两年开始，整体商业地产就面临下行压力，尤其是宏观经济上，今年再加上疫情这个黑天鹅事件带来的压力，对商业地产行业有所冲击，空置率肯定是上升的，会影响到商铺的售卖和出租。”

    CBRE世邦魏理仕发布的《2020年二季度北京房地产市场回顾及展望》再次印证了北京零售物业市场的下行。报告显示，受疫情影响，北京零售物业项目空置率普遍升高，整体环比上升1.3%至8.6%。餐饮和快时尚品牌关店较多，预计未来娱乐、儿童业态关店现象将进一步显现。在空置上升的压力下，购物中心首层平均租金同样本比环比下降1.6%，报每天每平方米36.9元，未来仍有进一步下降可能。

    《证券日报》记者发现，除了商铺的空置率上升外，有部分商铺租金下跌约20%。以中关村步行街某个商铺为例，另一名地产经纪人李娟（化名）告诉记者，12m²的商铺月租金为2万元，而去年同期的价格约为2.5万元/月。

    “正是因为考虑到了疫情因素的影响，所以在租金上已经进行了下调。”李娟解释称，“如果签约一年的话，这期间租金是不会上涨的，如果想要长期签约，则依照市场行情满一年后有8%左右的价格浮动。”

    谈及是否会给到商户一定的免租期，李娟表示，这需要再跟房东详谈。“一般来说免租期都不会特别长，最多也就是7-10天，如果你想要租的话还是尽早确定下来，不然肯定是谁能先给到定金，就租给谁了。”

    除了中关村之外，《证券日报》记者通过查询相关APP发现，像万达广场、华联购物中心、北京城乡购物中心等多家商场均有部分商铺在对外出租。

    部分购物中心出租的商铺

    “市场下行叠加疫情冲击，导致需求下降，空置率进一步提升，租金持续下探。”房产评论人、楼市新说出品人陈雷对《证券日报》记者表示，“如果经济形势得不到扭转，空置率提升、租金下降会进一步循环，直到租金与市场相契合，市场会达到一个新的稳定状态。”

    租金继续下调或止住

    恢复性增长需政策扶持

    零售物业市场受消费端影响，北京作为一线城市，疫情影响下的数据表现可谓短期承压。

    仲量联行数据显示，零售物业市场17个主要城市净吸纳量总计值为负，净退租面积（即退租面积减新增面积）录得171.4万平方米。其中北京净吸纳量为-27.1万平方米，负增量位列全国第二。

    “上半年零售物业市场行业已经做了很多的调整，利空的东西大家也都看得到，已经有了足够的预期和心理准备，所以租金继续下探的可能性不大，预计会保持持平。”严跃进分析称。

    中原地产首席分析师张大伟认为，零售物业市场的租金在过去已经有泡沫，再加上经济发展进入新常态，叠加疫情影响等因素，导致整体的压力非常大。

    “这不是个人努力就能解决的问题，一方面需要疫情影响减少，一方面还需要政策扶持，包括财税政策。”张大伟称，“目前看，只要疫情不反复，经济平稳，租金就会逐渐平稳。”

    但在陈雷看来，暂时不会有刺激性的经济政策出台。“从目前中央政策趋势来看，不会出台强烈的刺激经济政策，而是会逐步的稳定经济趋势，进而使市场回暖、回弹。”陈雷对《证券日报》记者称，“所以下半年，市场会好转，但过程可能会有一些缓慢。目前来看，空置率和租金已经度过了下探的高风险期。逐步稳定，年底有可能会迎来恢复性增长，但是幅度不会很大。而租金要考虑到市场的成本承受力，预计不会很快上涨。”

    “就现在重点城市看，实际上部分门面现在遇到了一些新的机会，包括商业零售逐渐复苏、夜间经济开始活跃等。”严跃进认为下半年行业还是有恢复的可能性，“我们仍要对行业抱有信心，但是预计要真正恢复，估计要到今年9月份以后了。这个时候或也涉及到租赁合同重新调整以及租金的调整等。”严跃进如是说。