小费阿姨：小钟老师，最近我常听到与REITs有关的新闻，感觉是一个不错的投资方式，我们普通投资者可以认购吗？
小钟老师：REITs在国际资本市场已经有60多年的发展历史，是一个相对成熟的金融产品，但在国内资本市场来说还是一个新生事物，我也很高兴与您共同探讨。
首先，普通投资者是可以认购公募REITs的。早在2020年4月，中国证监会与国家发改委就已联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这就标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
小费阿姨：我听新闻说公募REITs的发售方式很像企业IPO，那么这个公募REITs与股票究竟有何不同呢？
小钟老师：根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，公募REITs的发售应通过向网下投资者询价的方式来确定基金份额认购价格，基金管理人或其聘请的财务顾问受委托办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动，公众投资者以询价确定的认购价格参与认购，所以说公募REITs的发售过程与咱们所熟知的首次公开发行股票是有一定相似性的。
接下来，我们来看公募REITs与股票的区别。说到这里，我想先考考您股票的主要收益来源。
小费阿姨：这个我了解，股票的收益主要来源于股息和买卖价差嘛。
小钟老师：您说的没错，公募REITs的收益来源也主要分为两部分，一是公募REITs底层资产的经营收益和资产的增值收益，比如说募集资金投资一处产业园区，该园区收取的租金、物业费等经营收益将作为分红分配给投资者，若该园区升值，则增值部分也会计入基金的资产中。二是二级市场溢价，如果所持有的公募REITs在二级市场价格上涨，也会为投资者带来收益。
了解了公募REITs的收益来源后，我们再来看看它与股票的主要区别。公募REITs与股票相比，一是具有较高的分红比例。根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，所以公募REITs的收益分配较股票更加稳定。二是公募REITs所投资的底层资产通常为运营稳定的基础设施，价值波动相对较小，对现金流的预期也相对较明确。
小费阿姨：看来这公募REITs的收益较股票还是更稳定的。那么我们普通投资者可以通过哪些方式认购公募REITs呢？
小钟老师：募集期内，公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。若参与场内认购，投资者应持有中国结算上海、深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户。若参与场外认购，应持有中国结算开放式基金账户。这里还有一点需要注意，投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可以直接参与交易所场内交易，若使用场外基金账户认购，应先转托管至场内证券经营机构后，再参与交易所场内交易。
小费阿姨：小钟老师，我还想再问一个收益方面的问题。您刚才提到公募REITs应将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，这里可供分配金额是指基础设施项目的全部收益吗？
小钟老师：我认为这样理解并不准确。根据规定，可供分配金额是在净利润基础上进行合理调整后的金额，相关计算调整项目至少包括基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同时应综合考虑项目公司可持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。此外，公募REITs的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。
小费阿姨：感谢您今天的介绍，加深了我对公募REITs的认识。
小钟老师：您客气了。另外，借此机会也想提醒投资者朋友们，公募REITs所持底层资产虽较为优质，但仍存在一定的项目运营风险和基金价格波动风险。此外，公募REITs采用封闭式运作，运作期内不会开放申购与赎回，投资者朋友们应理性分析判断，根据自身风险偏好与可配置资产期限做好相应投资安排。普通投资者朋友们在首次认购或者买入公募REITs前，应按照要求以电子或纸质形式签署风险揭示书，并认真阅读基金合同、招募说明书等。
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