40家房地产上市公司上半年完成61起并购重组 机构称板块估值仍处历史最低水平

    本报记者 赵子强 见习记者 任世碧

    2021年上半年虽受疫情影响，但是并购重组仍在正常推进。

    并购重组是搞活企业和盘活资产的重要途径，同时也是上市公司价值重塑的过程，房地产行业上市公司上半年并购重组频发，吸引了众多投资者目光。

    同花顺统计显示，2021年上半年，剔除并购重组失败和正在进行的项目，按最新公告日提取数据，房地产行业总共有40家上市公司完成61起公司并购重组事件，完成并购重组事件的公司家数占上半年整个房地产行业A股公司总数的比例为31.25%，位居申万一级行业的第三位。根据已经公布的数据，上半年房地产公司并购重组涉及的总价值约432.68亿元。

    对此，接受《证券日报》记者采访的私募排排网研究员孙恩祥表示，“这些年来，房地产行业因为政策原因，房地产行业整体利润呈现出明显的下滑态势，很多中小房地产企业更是遭遇到同业竞争和行业政策的双重压力，生存极为困难，因此并购重组成为房地产公司减少同业竞争，提升行业竞争力最直接有效的方式，优质的并购重组对房地产公司业绩和基本面提升作用非常明显，因此在行业整体利润下滑的背景下，看好房地产企业通过并购重组做大做强的方式，尤其行业中的优质龙头企业进行强强联合，此类品种值得关注。”

    27家公司上半年并购重组交易标的总价值超1亿元

    从并购重组交易标的总价值来看，今年上半年并购重组交易标的总价值达到或超过1亿元的房地产公司有27家。其中，城投控股并购重组交易标的总价值最高，达176亿元。此外，蓝光发展、招商蛇口、美好置业等3家公司今年上半年并购重组交易标的总价值也均超过20亿元。

    从具体的企业性质来看，涉央企国资控股上市公司的有4家、涉省属国资控股上市公司的有8家、涉地市国资控股上市公司的有12家、民营的上市公司有12家。

    经营方面，尽管受到疫情影响，但已完成并购重组的部分房地产行业上市公司的业绩仍出现增长。统计数据显示，在上述40家上半年完成并购重组的房地产行业上市公司中，有27家公司今年一季度净利润实现同比增长，占比近七成。其中，有8家公司今年一季度净利润同比翻番。截至目前，已有5家公司披露了2021年上半年业绩预告，深深房A、合肥城建、招商蛇口等3家公司业绩预喜。

    事实上，上半年房企销售增速开始改善，多数龙头房企增长明显。据克而瑞地产研究TOP100房企销售数据显示，1月份—6月份累计销售额70335亿元，同比增长92%。其中，六月单月TOP100房企销售额14607亿元，同比增长33.59%，绿地控股6月份同比增速最快，达到118.87%，招商蛇口以96.13%增速次之，融创中国、中海地产、华润置地同比增速也达到70%以上。另外，2021年1月份—6月份TOP100房企累计实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%。

    华辉创富投资总经理袁华明对记者表示，"房地产企业的盈利主要由购入土地价格、新房销售价格和资金成本三方面影响。房地产企业购入土地到交房和收入确认通常需要2年~3年的周期，短期来看房地产行业还在消化2017年和2018年高价购入的土地，而全国很多地方新房的限价和限售措施，意味着土地成本高，但价格还不能涨，所以最近几年房地产行业的毛利润率呈现明显的下行态势。另外，当下对房地产行业融资整体也是趋严趋紧，一些房企资金成本的上涨对利润的侵蚀也是比较突出的。综合起来，如果房地产调控政策持续趋紧的话，短期房地产行业盈利能力提升难度还是比较大的。在房地产调控大背景下，一些中小房企出现了流动性问题，但同时也意味着资金充裕房企可以利用并购重组，用更好价格获取优质土地资产，所以并购重组有望成为头部房企布局未来、做大做强的重要方式。"

    17只房地产股股价处于破净状态

    尽管并购重组并没有对行业指数产生强大的拉升作用，但并购重组对相关个股的走势却有一定的积极影响。统计发现，2021年上半年，房地产行业指数累计下跌9.01%，跑输同期上证指数（期间累计涨幅3.40%）。在上述已完成并购重组的40只房地产股中，有16只个股期间股价跑赢上证指数，占比逾三成。

    值得一提的是，房地产板块估值仍处于底部区域，具备较高的估值优势。统计显示，截至7月2日板块整体最新动态市盈率为9.71倍，市净率为1.02倍。其中，上述40只个股中，有17只房地产股当前股价仍处于破净状态，蓝光发展、中南建设、金科股份、广宇发展、南山控股等5只个股最新动态市盈率均不足10倍。

    对于房地产板块的投资机会，国信证券认为，当前房地产板块估值仍处历史最低水平。中短期来看，销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，“高景气+低库存”的行业格局依旧，地产开发拿地利润率短期难见拐点。同时，具有持续经营属性的商业地产逐渐得到市场认可，物管高确定和高成长的双重优势打开高估值空间。建议关注货值充沛、拓展手段多样的开发企业，商业地产开发商及运营商，具备品牌优势的优质物管公司。

    表：今年上半年已完成并购重组的房地产公司一览

    制表：任世碧

（编辑 孙倩 策划 张颖）