齐封涨停！首批3只保障性租赁住房REITs上市，证监会透露下一步举措！

    本报记者 吴晓璐

    8月31日，北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团首批3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易，标志着中国REITs市场建设又迈出重要一步。

    证监会副主席李超在上市仪式上表示，近期，证监会会同国家发展改革委等相关方面制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施。下一步，证监会将会同相关部门和单位推动十条措施的落地实施，进一步促进盘活存量资产，助力稳定宏观经济运行。

    首批3只保障性租赁住房REITs上市获市场追捧，开盘不久悉数涨停。截至上午收盘，3只产品依旧封涨停板。

图片来源：Wind资讯截图

    证监会：    

    基础设施REITs市场初步形成示范效应

    今年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出，要推动基础设施REITs健康发展，并将保障性租赁住房纳入试点范围。5月27日，证监会与国家发展改革委联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关工作的通知》，正式启动试点工作。从《通知》发布到首批试点项目成功上市，前后只用了三个多月时间。

    李超表示，在各方共同努力下，基础设施REITs市场初步形成了一定规模效应和示范效应，探索走出了一条既遵循成熟市场规律，又符合中国国情的REITs发展之路。首批保障性租赁住房REITs试点项目的成功落地，对于贯彻落实租购并举、推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环与健康发展将具有十分积极的意义；也有利于完善投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程，推进形成新的行业发展模式；还有利于深化金融供给侧结构性改革，进一步丰富基础设施REITs产品类型，为投资者提供更多元的金融产品。

    李超指出，近期，证监会会同国家发展改革委等相关方面制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，包括：推动建立重点地区省市政府牵头、多部门参加的综合推动机制，加强工作统筹协调；召开重点片区会，加强政策辅导和市场培训，推动形成项目供给梯队；优化试点项目推荐程序，研究明确工作时限，提高工作效率；在严把项目质量关的基础上，统一审核理念，简化审核程序，优化注册流程；明确相关行业准入标准，提高透明度和可预期性，强化持续监管；拓宽试点项目类型，解决“新类型”项目面临的新问题，引导市场规范发展；加强专业人员配备，强化常态化发行需要的资源保障；加快推进民企REITs试点，尽快推出“绿灯”投资案例；尽快推动首批扩募项目落地；推动REITs立法，积极培育专业REITs管理人和投资者群体。

    发改委：    

    做好REITs项目推荐工作

    发展改革委投资司副司长韩志峰在上市仪式上表示，基础设施REITs试点启动以来，政策支持力度持续加大，市场规模不断扩容，资产类型日益丰富，产品上市表现良好，各方参与积极性显著提升。3单项目成功上市，对REITs市场发展和保障性租赁住房建设都具有重大意义。

    韩志峰表示，下一步，发改委将进一步总结经验，改进管理，切实做好REITs项目推荐工作。一是加强前期辅导，做好答疑解惑工作，推动更多项目尽快具备申报条件。二是完善申报推荐流程，调动咨询评估专业力量，提高项目推荐效果。三是指导督促使用回收资金的新项目，加快开工建设，尽快形成实物工作量，实现存量资产和新增投资的良性循环。

    住建部保障司副司长潘伟表示，发展保障性租赁住房REITs，引导多主体投资，将有助于筹集长期权益资本金，探索形成可持续发展的投融资模式。募集资金继续用于建设保障性租赁住房，将有效扩大供应规模。按照上市企业要求进行项目管理，也有利于提高保障房运营管理水平。

    沪深交易所：    

    稳步扩大REITs试点范围和规模

    上海证券交易所理事长黄红元、深圳证券交易所理事长陈华平分别致辞，并表示将进一步落实证监会党委有关工作部署，稳步扩大REITs试点范围和规模，推动REITs扩募，完善配套规则机制，加强REITs市场建设，促进形成投融资良性循环。

    黄红元表示，下一步，上交所将重点抓好几项工作：一是紧盯重点领域REITs项目落地，充分发挥REITs在创新驱动、绿色发展、保障和改善民生等领域的有效作用；二是全力以赴推动REITs项目扩募，协助已上市REITs做优做强；三是配合做好相关政策、监管措施、制度的完善和执行，共同推动REITs市场高质量发展。

    陈华平表示，下一步，深交所将积极落实中国证监会加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，稳步扩大REITs试点范围和规模。完善配套规则，优化运行机制，加强市场服务，与各方一道共同将REITs打造成我国主流金融产品。深交所将以建设发展REITs市场为契机，加快构建有效匹配创新领域投融资需求的产品体系。

    首批3只保障住房REIT

    合计募资37.97亿元

    Wind资讯数据显示，上市的3只保障性租赁住房REITs合计募资37.97亿元。华夏基金表示，对于基础设施REITs的投资者而言，不考虑REITs上市后基金份额净值上涨的影响，投资收益率主要受REITs每年现金分派金额和询价确定的REITs募集金额的影响。在不考虑杠杆的情况下，询价确定的REITs募集金额主要参考基础设施资产的评估值，因此影响投资者收益率的主要是基金每年现金分派金额和基础设施资产的评估值。

    华夏北京保障房REIT原始权益人是北京保障房中心有限公司，基金实际募集规模（不含募集期利息）为12.55亿元，根据招募说明书中披露的可供分配金额测算，华夏北京保障房REIT2022年9月1日-2022年12月31日期间预测现金分派率为3.95%（年化），2023年预测现金分派率为3.95%。

    中金厦门安居REIT原始权益人为厦门安居集团，基金底层资产为园博公寓、珩琦公寓两个保障性租赁住房项目，实际募集规模13亿元。根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，基金2022年预测现金流分派率为4.04%（年化），2023年预测现金流分派率为4.05%。

    红土深圳安居REIT原始权益人是深圳市人才安居集团有限公司、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市罗湖人才安居有限公司，初始投资的基础设施项目为4个深圳核心区域或核心地段的保障性租赁住房项目，基金实际募集规模12.42亿元。根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，基金2022年预期年化收益率为3.95%，2023年的预期年化收益率为3.96%。

（编辑 孙倩）