重磅！下半年REITs市场怎么做？请关注四大要点！

    本报记者 吴晓璐

    近期，基础设施REITs发行上市节奏加快。7月8日，第13只REITs——国金中国铁建REIT上市；第14只获批REITs——鹏华深圳能源REIT已经完成发行，上市临近。

    数据显示，截至7月9日，14只基础设施REITs发行募资合计541亿元，已上市13只REITs总市值为577.79亿元。

    “目前，公募REITs依旧处于初期试点阶段，无论是市场对其熟悉、还是制度的完善，都需要有一个过程。公募REITs实现常态化发行后，发行速度将加快，市场规模亦将快速增长。”兴业银行首席经济学家鲁政委接受《证券日报》记者采访时表示。

    记者从接近监管人士处了解到，下一步，监管部门将完善项目培育、推荐、审核工作机制，推动更多优质项目发行上市，扩大REITs试点范围；推动优质项目扩募落地，以及首批保障性租赁住房REITs试点项目上市等；推动明确REITs税收征管细则，完善REITs法规制度等。

    市场整体运行平稳

    长期投资价值凸显

    记者了解到，自首批试点项目上市以来，基础设施REITs整体运行平稳，底层资产经营表现整体达到或超过预期，市场认可度较高。Wind资讯数据显示，剔除7月8日上市的国金中国铁建REIT后（上市首日换手率和成交额过高），截至7月8日，上市的12只REITs自发行价平均涨幅为18.72%，平均日均换手率1.89%，平均日均成交额2301.77万元。

    “客观来说，公募REITs上市之后受到市场热捧，二级市场价格冲高后有所回调，但是相对发行价涨幅依旧可观，吸引力较强。”鲁政委表示，从国外情况来看，公募REITs收益一般较固收产品略胜一筹，二级市场波动会受到宏观政策、经济环境、运营管理、市场情绪等因素影响。一般而言，降息时REITs综合表现会相对较好。

    6月21日，首批9只REITs上市满一周年，战略投资者持有份额解禁。解禁首日，9只产品日间涨跌幅在-1.37%至1.00%之间，成交价格波动较小，战略投资者合计卖出0.44亿份，其中通过大宗交易卖出0.35亿份，有3只产品战略投资者未卖出。战略投资者实现有序退出，市场交易整体平稳。

    国盛证券固定收益首席分析师杨业伟表示，首批REITs解禁前后，呈现“解禁前普跌、解禁时分化、解禁后普涨”情况，主要有三方面原因，一是部分流通盘持仓在解禁前抢跑，二是解禁后战略投资者仍然看重看好REITs的长期配置价值，部分机构并不选择在解禁时候进行抛售，三是进行减持的机构会优先选择大宗交易的方式。

    中信证券首席经济学家明明表示，公募REITs市场日益成熟。自首批产品上市后，市场经历了观望期、活跃期、回归理性期。当前，REITs市场刚经历了首批REITs的部分限售份额解禁，市场的可交易份额增加。从结构上看，REITs市场将更为机构投资者主导，REITs的长期投资价值将更为凸显。

    4单REITs项目在审中

    “扩容增类”稳步推进

    5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确通过发行REITs等方式盘活基础设施存量资产、扩大有效投资的工作要求。

    从已上市REITs项目来看，涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过2700亿元，产生了良好的示范效应。

    鲁政委表示，公募REITs是盘活资产的较好方式。从募集对象来说，公募REITs面向社会募集资金，目前社会资金充裕，居民财富保值增值也需要多元化金融工具满足，公募REITs兼具股债特性，是一种较好的投资方式，从发行人角度来看，2008年以来，我国进行了大量基建投资，形成了一批优质资产，进行适当的财务重组后有不错的现金流，可以用来盘活。

    “基建发展是当前我国经济稳增长的重要抓手。在当前国内外形势下，我国经济下行压力增加，稳增长政策的紧迫性和必要性上升到新的高度，基建投资能够很好发挥稳增长，稳投资的作用。推动基础设施REITs常态化发行，进一步扩大试点范围，有助于增强市场活力。”川财证券首席经济学家陈雳接受《证券日报》记者采访时表示。

    今年以来，截至7月9日，共有3只REITs产品获批。其中，鹏华深圳能源REIT为首单清洁能源REITs项目。目前，沪深交易所仍有4单REITs项目在审，包括2单保障性租赁住房项目，1单高速公路项目、1单产业园区项目，处于“已问询”或“已反馈”阶段。

    明明表示，目前，公募REITs“扩容增类”进程正在稳步推进，4单在审项目涉及的底层资产包括高速公路、产业园区和保障性租赁住房；储备项目方面，从中国招标投标公共服务平台等公开渠道数据来看，多个省市均有相关项目正在招投标，储备项目充足。

    7月1日，国家发改委发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》，表示将从推荐的有吸引力、代表性强的盘活存量资产项目中，确定不少于30个项目进行试点示范。后续，基础设施REITs上市有望加速推进。

    四方面加强REITs市场建设

    总结试点经验推动立法

    随着REITs平稳推进，市场各方积极推进REITs市场建设。财政部、税务总局、国资委和银保监会从税收政策支持、国资转让和投资者准入方面，纷纷出台支持举措。另外，北京等10个地方政府亦陆续出台REITs专项支持政策。

    记者从接近监管人士处获悉，下一步，证监会将从四方面加强REITs市场建设：一是保持常态化发行，尽快形成规模效应。完善项目培育、推荐、审核工作机制，推动更多优质项目发行上市，形成示范效应。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到能源、水利、新基建等基础设施领域。尽快推进扩募项目实施，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，促进投融资良性循环。

    二是启动保障性租赁住房REITs试点，探索房地产新发展模式。目前，深圳人才安居REIT、厦门安居REIT已经受理，正在审核过程中，证监会将尽快推动首批保障性租赁住房REITs试点项目落地。

    三是进一步凝聚合力，完善协作联动机制。持续加强与财政部、税务总局的沟通，推动明确REITs税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，培育专业REITs投资者群体。

    四是完善REITs法规制度，夯实市场发展基础。系统构建符合REITs特点的发行审核、信息披露和存续期管理制度安排，健全完善REITs法律制度体系，夯实REITs市场高质量发展的法律基础。

    谈及后期REITs有希望在哪些领域扩围，鲁政委表示，如果基础设施资产要上市，就必须是一个有闭环的现金流项目。所以，既要设置闭环机制，也需要配套价格机制改革，覆盖现金流。只要解决这两方面问题的项目，均可推进上市。

    “未来，随着市场对REITs认识不断深入，发行人在项目初期提前准备，审核流程就会加快。后续，需要监管部门在总结试点经验的基础上，针对共性问题推动立法，通过法律法规对REITs发行上市的全流程进行规范。”鲁政委进一步表示。

    明明认为，推动公募REITs发展壮大，下一步需要从三方面推进，一是加大政策支持。一方面，逐步完善REITs税收征管在内的一系列法律规则制度，从监管制度层面推动REITs市场发展；另一方面，我国基础设施品类丰富，政策鼓励不同类型的基础设施发行公募REITs将有助于市场的扩容与发展；二是项目本身。当前局部地区疫情的扰动仍在，作为公募REITs的底层资产，各项目如何妥善经营，以完成预期的可分配收入至关重要，这将有助于提升投资者对于公募REITs项目的信心，增强其配置意愿；三是投资者行为。随着投资者结构的多元化，险资和产业资本等长线配置型资金以及其他机构投资者流通份额的比例上升，REITs市场的投资者行为有望进一步成熟。

（编辑 白宝玉）