小产权房到底能不能买？

    “居者有其屋”，这是中国人从古代延续至今的梦想。很多在城市当中拼搏的外来打工一族心中都有一个梦想：能够在自己工作、生活的城市购置一套属于自己的住房。

    不过，面对一、二线城市高高在上的房价，为数众多的外来打工人员也只能是“望楼兴叹”。于是，一些人开始将目光转向小产权房。

    那么小产权房究竟能不能买？买后又存在着怎样的风险隐患呢？

    小产权房的价格诱惑

    于威（化名）和张萍（化名）均来自湖南，大学毕业之后就一直在广州市工作和生活。2015年，两人在一次朋友聚会当中相识，经过两年的相处之后步入了婚姻的殿堂。

    于威和张萍平日里精打细算，目前已经有了40多万的积蓄。“我俩来广州后都是一直租房，现在已经结婚两年了，而且已经有了‘添丁’的计划。我的社保已经缴满5年，完全符合广州的购房政策，所以想在广州通过贷款的方式购置一套属于我们自己的住房。”于威说。

    有了购房的打算之后，于威和张萍开始奔走于广州市内的诸多楼盘，也咨询了不少的房屋中介。然而相比几年前，广州的楼价已经高高在上。“市区的一手楼盘价格都是4万元/平方米以上，甚至有十几万/平方米，二手房的单价一般也过了3万元。我们的积蓄还不够付首付款。”于威说。一时之间，只能“望楼兴叹”的小两口有了一种无力感。

    前段时间，张萍从朋友处听说广州市白云区有一些小产权房卖，环境、建筑跟普通的老式小区差不多，但价格要便宜一大截。张萍在互联网上查阅后发现，这些小产权房的楼价都低得出奇，大多数是以每平方数千元的价格出售，仅是同地区商品房价格的1/4甚至更低：“某站地铁出口旁，全新电梯房2房2厅28万起”、“某某地铁口附近全新房，交通便利、环境优美，3房1厅仅需38万”，“三房两厅35万离地铁出口500米”……

    张萍去看了几处小产权房后发现，这些房子的环境还可以，不过没有房产证，只有宅基地使用权证。在动心之余，张萍有点担心小产权房买卖没有保障，而且要一次性付款，以后也不能到银行抵押。“你放心买好了，我们签正规的买卖合同。我就是本村人，不会不守信用的！”一位房主信誓旦旦地表示。

    “房价的确很诱惑，但听说没有房产证。万一遇到拆迁而房东又反悔，我们多年的积蓄岂不要打水漂？”于威坚持反对。

    买还是不买？一时之间，小两口犹豫不决，希望证券时报的维权律师能够从法律的角度给予指导。

    律师：购买小产权房

    应慎之又慎

    对此，广东奔犇律师事务所的刘国华律师表示，“小产权房”并不属于严格意义上的法律概念，而是在社会实践中形成的叫法。一般是指建造在农村集体所有土地之上，销售或主要销售给集体经济组织成员以外的单位或个人，且无法取得国家正式颁发的权属证书的房屋。

    据刘国华律师介绍，小产权房没有不动产权证，很多有宅基地使用权证。宅基地使用权的转让一般需要同时具备几个条件，例如，转让人拥有二处以上的农村住房；同一集体经济组织内部成员转让；受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；转让行为征得集体组织同意；宅基地使用权随房一并转让。

    “不过，绝大部分宅基地房屋买卖并不符合上列条件，绝大部分是销售给集体经济组织成员以外的单位或个人的。”刘国华律师说。

    根据最高人民法院2015年12月第八次全国法院民事商事审判工作会议关于农村房屋买卖案件问题的意见：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。但是广州市目前并非是试点地区。

    根据《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另外，根据相关法律法规的要求，向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。

    所以，张萍如果购买农村宅基地房屋，合同可能被认定为无效。当然，如果房屋价格上涨，法院会考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益。

    另据刘国华律师介绍，各地对于农村宅基地房屋买卖的规定也有所区别。比如上海高院出台的《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》认为，农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。

    北京市高级人民法院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》则认为，农村私有房屋买卖纠纷合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

    “如果不是同一集体经济组织的成员购买小产权房，继承、转让、拆迁补偿、房屋质量等都存在较大风险，因此购买小产权房，需综合考虑各方面因素，应该慎之又慎！”刘国华律师说。