万科会出什么牌穿越周期？

    王丽新

    面对近期债券的非理性波动，11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。在会上，深圳市国资委表示，如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具帮助万科积极应对。当日，万科股价及多只美元债券均以上涨收盘。笔者认为，此举释放出两个明显的积极信号。

    一方面，股债双波动被暂时稳住并回弹，说明万科的业务基本盘、财务安全性和经营韧性给投资者、业主以及供应商等相关市场主体带来一定信心；另一方面，第一大股东深圳地铁明确表态支持万科，并提出多项切实可行的具体措施，为其安全性再上一道“保险”。

    被视为业内标杆的万科，善于观察一线“炮火”，自房地产行业陷入调整期以来，适度投资，多练内功，不盲目扩杠杆，筑牢安全底线再谋发展，保持经营韧性的核心逻辑。

    首先，近年来万科的扩表投资倾向于“偏保守型”。收缩战线的背后，是万科过去14年经营性现金流始终保持为正。即便今年万科在一、二线城市补充39个项目，经营性现金流为正的底线也未破。

    其次，融资渠道保持通畅，短期偿债能力较强。在融资方面，万科在发行债券、乃至旗下不动产运营商印力集团发行REITs盘活资产流动性等方面多点开花。从最能体现偿债能力的现金短债比来看，截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍，且年内已无到期境外债。对于2024年到期美元债的兑付安排，万科给出三种途径，用境外平台自有资金、再融资以及股权腾退获取资金来偿债。

    第三，业务基本盘稳健，加快增厚回笼资金规模。截至三季度末，万科开发和销售处在全国第二。据最新半年报数据显示，今年上半年万科经营服务类业务实现9%的增长。由此可见，万科对市场的前期预判和经营策略的调整，对现金流管理的重视，让其目前尚有“余粮”应对市场波动。

    更重要的是，万科是深圳国资体系的重要成员，能更快地适应市场变化和更好地夯实安全底线。一方面，成熟专业的管理团队有利于保持理性稳健的经营方针，并能迅速调整供货节奏抢收市场；另一方面，有望得到大股东多措并举式的护航。

    从管理团队应对此次股债波动表现来看，近日，万科调整了激励制度，将董事长郁亮和总裁祝九胜2023年度-2025年度现金薪酬方案和股价挂钩。这意味着，管理层推动股价上涨的动力更强。

    当然，来自大股东的支持，是万科筑牢安全底线的最重要砝码之一。在上述会议上，万科第一大股东深圳地铁方面给出了切实可行的加持策略：一是承接万科在深圳的部分城市更新项目，助其盘活大宗资产，交易金额预计超过100亿元；二是择机购买万科在公开市场发行的债券；三是积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。这三种方案可操作性强，力度可见一斑。

    在笔者看来，打出上述组合牌后，万科短期风险基本过去，能否穿越周期还有待观察。不过，房地产市场需求仍存且愈发多元化，“超跌”不会是常态，修复需要时间。相信在多方聚力防风险之下，房地产行业会迎来新的健康发展周期。正如郁亮所言：“黎明前是最冷的时候，但还是要对将来有信心。”