险资缘何频繁出击不动产？

    ■王丽新

    近期，险资机构掀起不动产投资“小高潮”。中邮人寿拿下中粮·置地广场、国寿系受让世茂珠海综合体半数股权、华泰资管投资万科不动产债券计划……每单金额均多达数十亿元，且有部分险企采取一次性付款交易。

    2023年以来，险资入手不动产的数量及规模不断走高，多宗交易达百亿元量级。根据中国保险行业协会披露的数据，今年前三季度，保险资金正在实际出资阶段的大额不动产投资计划至少有9个，总投资额高达925亿元。

    险资布局不动产项目多为办公楼宇、产业园区、物流仓储等优质运营性不动产。这类资产具有保值增值性好、现金流收入稳定，与保险资金属性匹配度高等多重吸引力。那么，险资们开启加仓不动产投资模式，背后是何逻辑？

    第一，投资标的价格适中。从当前险资青睐的不动产质量来看，多是位于核心城市核心区域的项目，这些标的过去是内外资机构抢夺的“香饽饽”，估值一直处于高位。但如今房地产行业进入深度调整期，优质不动产估值已发生重要变化，市场趋于理性，资产价格已较为适中。

    这背后有两个主要因素，一是，部分开发商正经历流动性困难，急于卖核心资产还债导致资产价格持续下降；二是，前些年，外资及部分内资自用买家是优质不动产的有力竞价者，如今购买情绪相对转弱，以保险公司为代表的机构投资者，重新掌控了较大谈判话语权。

    第二，不动产投资与险资属性契合度高。不动产作为重要投资标的，其“长期持续回报”属性较为契合险资的长期性和稳定性属性。

    在宏观经济持续修复的预期下，险企加码投资办公楼、产业地产等收益率稳定的资产项目，可丰富其投资品种，有望为险企带来较好的长期投资收益。一方面拓宽了险企自身的投资渠道；另一方面也促进了不动产行业的良性发展。

    第三，满足险企资产多元化配置需求。从险资资产端来看，主要配置银行存款、债券等固收产品。但是，固收类产品收益率相对较低，从资产配置多元化和提高收益率角度来看，不动产投资，是险企资产配置不可或缺的重要方向之一。

    实际上，公募REITs开始成为险资在不动产投资领域的又一重要工具。东方财富Choice数据显示，在公募REITs发行过程中，获配机构中大多会出现险资的身影，它们正以战略配售和网下配售的方式积极参与REITs。以京东仓储REIT为例，数据显示，在其十大份额持有人中，有六席被险资占据。

    更重要的是，10月13日晚间，深交所、上交所发布公告称，日前在证监会、金融监管总局统筹指导下，向首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及REITs业务。

    这意味着继证券公司、券商资管、基金子公司之后，符合条件的保险资管也可以作为资产支持专项计划管理人参与REITs业务，为险资打通了深度参与不动产市场的通道，有利于其打通债权、Pre-REITs、REITs全链条投资体系。