“带押过户”利好房子还是利好银行？

    张歆

    楼市无小事。

    3月底，自然资源部官网披露，其与银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。对此，业界普遍认为利于楼市预期改善。A股房地产服务类公司的股价也以上涨呼应。

    看似“小众”（主要涉及存量房交易）的“带押过户”，缘何引得楼市、股市如此热情？这或与存量房自身的体量以及楼市交易链路有关。

    就存量房市场规模来看，随着一线城市和重点二线城市进入“存量房时代”，该类不动产的交易频次会显著提升。此外，由于去年个别房企出现风险事件，存量房所获得的市场信任度有所提升。虽然伴随着“保交楼”政策显效，该效应会逐步减弱，但目前存量房仍是部分地区楼市交易的主导力量。

    从存量房所处的楼市交易环节来看，其交易的“最终可达成性”对于新房市场同样意义重大。从历史来看，“二手房先热，再向新房传导”也是基本规律。究其根源，在于潜在购房人需要首先解决资金和购房资质问题，才能更进一步。而改善性需求带来的存量房交易，直接关系到楼市的流动性和总规模。

    事实上，政策方面也一直对刚需和改善型住房需求进行支持。2022年7月28日，中共中央政治局召开会议并指出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”。

    由此可见，存量房的“带押过户”不仅通过降低交易风险、节省交易成本等对存量房交易流程进行重大优化，更有助于释放刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳健康发展。

    对于商业银行而言，“带押过户”的政策效果潜力同样不可小觑。长期以来，由于住房（按揭）贷款抵押物充足、借款人征信等级高、贷款期限长、不良贷款率较低（即便去年出现了一些风险暴露，但风险亦整体可控），住房（按揭）贷款一直是银行信贷业务的“舒适区”。但是去年中期至今年年初，借款人提前还贷的意愿明显上升，该类贷款占比呈现降低态势。从去年六大国有银行的年报数据来看，其住房（按揭）贷款占比均同比下降。在近年来息差持续收窄的背景下，大中型商业银行显然需要通过稳定住房（按揭）贷款规模，来稳定自身业务结构。通过“带押过户”配合存量政策，进一步激活楼市流动性，对商业银行尤其是大中型商业银行来说非常重要。

    此外，随着新政出台，不动产“带押过户”将逐步由住宅类向工业、商业等类型不动产拓展，并上升为以“实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展”为目标的重要服务举措。

    有业界人士分析，目前中国商业地产存量市值规模超过50万亿元，工业不动产也拥有巨大存量规模。此番不动产“带押过户”，不仅有利于激活提升工业、商业等类型不动产流动性，还有助于化解房地产市场风险。

    当然，谋求“带押过户”新政落地效果的最大化，还需交易主体、中介机构等从市场发展大局出发，守土有责、守土尽责，真正形成发展合力。唯如此，才能进一步为房地产市场流动性“解压”，加快推动经济运行稳步回升。