土地市场正逐步趋“稳”

    王丽新

    6月8日，上海2022年首轮集中供地将收官。截至6月7日晚间，本轮土拍已进行4日，共揽金744.98亿元，平均溢价率2.98%。据诸葛找房数据研究中心预计，待本轮上海土拍结束后，除沈阳和郑州外，全国20个重点城市2022年首轮集中供地成交额合计约4528亿元，平均溢价率约4%。

    2021年4月27日，广州打响了集中供地的“第一枪”，标志着全国22个重点城市（下称“22城”）一年三批次供地模式正式拉开帷幕。经过一年“实战”，22城三轮土拍平均溢价率呈现出从14.7%，到4.04%，再到2.39%的“递减曲线”。

    细心者会发现，在平均溢价率逐渐小幅递减又小幅回弹的过程中，溢价率动辄超过100%的“高价地”“地王”等过去常见高频词已不再出现，平均溢价率水平上下波动幅度也较小。这意味着中国土地市场正逐步趋稳且回归理性，而其背后，有两个现象值得关注。

    一是不断优化和完善的规则，为土拍加筑了理性篱笆。严格监管竞买保证金来源、以配建商业、教育等多功能地块面貌入市……这是设置门槛，将有潜在资金风险，或业务能力不匹配地块属性的房企拒之门外。另外，触顶“熔断”、摇号定买家、竞政府持有产权份额、竞高标准等土拍新规频出之际，在规范化原则下堵漏洞，吸引多种所有制企业积极参与调整，一直在进行。

    由此可见，土拍规则越来越细化、规范、透明和公平。过去，“千亿元房企”抢地、囤地，靠聚集资源夺得土地市场话语权的时代正在褪去，取而代之的是，财务健康、运营能力强的理性房企，如今都有机会获得“心仪地块”，并活跃在土地市场上。

    二是房企拿地回归理性，需实现“三个达标”。土地是房企最重要的生产资料和成本支出。如今，房企管理层谈及拿地计划，多数都称要“量入为出、精准投资”。

    在这一核心准绳之下，多数房企内部还有一笔拿地细账，涉及“三个达标”。一是区域布局达标，经济基本面好及此前深耕城市为先，不再轻易踏足新城市；二是IRR达标，不同房企对内部收益率指标要求可能不同，但都普遍转为更加严格，保证利润空间，坚决不冒进；三是流动性达标，土地快速变现是第一要务，有回款的销售额才是企业能动用的现金流。

    如此一来，不管是“京沪”等一线城市，还是杭州等强二线城市，一场土拍下来，流拍、底价成交以及溢价成交的地块都有，这是市场化的结果。当下，房地产行业正处在深度调整期，待行业信心修复，房企练好自身内功、找到发展新模式，将会大有作为。

    一言蔽之，当下的土地市场已跨入“稳地价”的新阶段。在愈发理性的土地交易和房地产市场环境下，房企“激进”豪赌高价地已成过去，“宁愿短期踏空也不能踏错”的这份深刻自省，将助其在冷静自律中安全前行。