商品房预售资金监管新规释放多大利好？

    王丽新

    日前，商品房预售资金监管新规（以下简称“新规”）出台。对此，中国房地产业协会会长冯俊表示，新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，能够维护购房人合法权益，规范开发商行为，为房地产市场探索新的发展模式创造条件。

    何谓商品房预售监管资金？新规新在哪？对房地产行业到底有多大利好？

    商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等，是商品房预售的全部销售收入，在商品房竣工交付前，属于房企预收账款性质的负债。

    从立法上确立商品房预售制度以来，监管额度、监管方式、资金拨付等具体监管规定由地方自行决定，各地监管标准和提取规则差异较大。而此次新规相较以往有五大“亮点”：招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。

    新规聚焦完善规范商品房预售资金监管措施，是稳定房地产行业发展政策“组合拳”中的重要组成部分。对当下房地产行业而言，新规的利好值得期待。

    “保交付”，新规以保障购房者权益为先。过去经验证明，偿债压力下，“千亿元级房企”亦可能违法挪用监管账户内的数十亿元资金，导致项目烂尾。新规明确了各方监管责任，商业银行要依约履行账户管理责任，有发现、报告预售资金被违规挪用情况的责任。这无疑是给购房者吃了颗“定心丸”，稳定购房者置业预期，也在某种程度上提振了市场信心。

    “因城施策”，对行情低迷城市放松幅度有限。2021年下半年以来，楼市整体遇冷，但城市分化仍旧较为明显，一二线城市整体表现较好，三四线城市销售乏力。新规细则落地需结合市场情况制定相应措施，烂尾楼多、行情低迷城市的监管放松幅度将有限。

    避免“超额监管”，有助于提高高信用房企预售资金流动性。据不完全统计，截至2021年上半年末，碧桂园、万科、恒大、保利等预售监管资金均达到数百亿元。在知名房企债务违约之后，部分地方政府过度监管预售资金，有资金零拨付现象，业内称之为“超额监管”。从当前来看，新规细则预计会根据企业经营、财务等状况进行监管。比如，以“安全交付”为准绳，在“重点额度管理”方面，释放对高信用房企“超额监管”的挤占，适度强化监管资金灵活性。陷入债务危机的房企并不在新规利好覆盖范围内。

    在“交付先行”主基调下，新规的首要目标是维护购房者权益，整体来看，对房企流动性影响有限，偿债能力不足的房企对新规别抱过高希望。想纾困，需要自救。