保证房企刚需融资不“断流”是一个重要考量

    阎岳

    在11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会后，房企的债务融资案例就渐次涌现，至目前房企及城投企业在银行间市场发债规模已接近300亿元。在一系列政策暖风吹过之后，房企的刚需融资正在得到有序恢复。

    最近一年，房企经历了“三线四档”以及金融监管部门“两条红线”的融资供给与需求调控。在这种“强压力测试”下，房企融资渠道收窄，流动性问题暴露得一览无遗。在房企的真实抗压能力被测试出来后，金融监管部门开始调整政策导向，把维护房地产市场的健康发展放到了更重要的位置，采取的措施之一就是满足房企合理的开工复工的融资需求。这就是房企的刚需融资。

    今年以来房企的资金到位情况是怎样的呢？

    国家统计局公布的1-10月全国房地产开发和销售情况显示，前10个月房企到位资金共计16.66万亿元，同比增长8.8%，其中国内贷款2.01万亿元，同比下降10%，自筹资金5.26万亿元上涨5.1%，定金及预收款6.2万亿元上涨21%，个人按揭贷款2.67万亿元上涨9.7%，利用外资仅72亿元，下降35.4%。

    对照1-9月数据，比较明显的变化是前10个月房企国内贷款从同比下降8.4%扩大到同比下降10%。其他到位资金来源变化不是很大。这就是房企如今的融资现状。

    为了进一步强化房地产调控的“三稳目标”，满足房企的刚需融资需求就成为一件很迫切的事情。于是也就有了房企及城投企业在银行间市场发债的“井喷”。

    这样的政策走势并非第一次。2015年是房地产行业的上一轮周期，当时也出现了房企流动性面临“断流”的风险。解决这个问题的办法与现在基本一致，先是房企获准发行中票融资，紧接着就是房企在银行间发债融资的松绑，募集资金用于符合条件的普通商品房建设相关领域。政策调整首先满足的同样是房企的刚需融资。

    如何最大限度地降低房地产行业的周期性，是房地产市场长效机制建设需要重点考虑的问题之一。如何不受周期影响满足房企的刚需融资需求，则是房地产金融调控机制建设的必答题。这是实现房地产调控“三稳目标”的必要条件。

    目前，房企融资的“否极”有被甩掉的迹象，能不能在2022年实现“泰来”则需要政策环境和市场供需条件的共同烘托。对房企股的估值判断也如是。

（编辑 张明富 上官梦露）