从41份房企三季报预告看两个“新常识”

    王丽新

    截至10月27日，据Wind统计数据显示，按照申万行业房地产分类，41家A股上市房企公布了三季报业绩预告，按照预告净利润上限看，平均每家盈利1.1亿元，比上一个低谷期2014年同期还要低0.8亿元。

    当然，由于三季报尚未正式全部披露，这一数据尚存在不确定性。综合对比之后，笔者发现，两个“新常识”渐浮出水面。

    随着金融资源向房地产行业配置占比减少，积极降负债、控杠杆以及去金融化缩表瘦身，保持健康发展是目标，这是“新常识”之一。毕竟，安全比增速更重要。

    从中国房地产发展历程来看，国内人均居住面积从不到4平方米到40多平方米，老百姓居住条件得到切实改善，这是进步。但遗留的问题是，房价越来越高，年轻人因没买房在大城市难以立足，以过高贷款买房或也会增加债务风险。另一方面，房地产行业过去占用了过多金融资源，开发商靠高负债推动，这一路径也不可持续。

    因此，当下房企需走出以“借债-买地-卖房-借债”的非理性循环发展怪圈，不再走复制规模道路，要靠研发创新造作品而非产品，靠精细化管理提效……“减肥”过程或许难熬，但坚持下来后，或有机会享受到行业深度调整后的红利。

    今天的钱要留出一部分为新业务谋篇布局，房企要习惯于赚小钱赚慢钱，这是“新常识”之二。因为，能力比规模更重要。

    对房地产行业而言，增量市场的住宅开发天花板压低，存量市场却到了大有可为的时刻。比如城市更新、物业管理、租赁公寓、商管、物流、代建等领域，都是未来房企发力的重点。

    以物业服务为例，2020年这一市场营收已达1.18万亿元，实现IPO的物管理企业越来越多，在开发主业市值不佳的时刻，物管企业估值远高于开发上市主体。后房地产时代是围绕服务而非盖房子做生意，扩大服务能力圈、提升服务品质是商业模式核心。

    房地产行业暴利时代结束已是业界共识，金融红利正在被挤出房企利润表，行业“高光时刻”已逝，新机会留给拥抱长期主义的发展商。房企需要“慢转弯”，向精细化管理和服务业务发力，转变发展动能，静待下一个春天。