农民进城买房去库存靠谱吗？

3月5日，国务院总理李克强在十二届全国人大四次会议的开幕会上指出：“城镇化是我国最大的内需潜力和发展动能所在。”今年的政府工作报告提出，深入推进新型城镇化今年要抓好三项工作，即加快农业转移人口市民化，推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展，以及加强城市规划建设管理。

加快农业转移人口市民化作为深入推进新型城镇化的重点，涉及户籍制度改革、城镇落户条件以及住房问题。在两会期间，《农村金融时报》记者通过采访了解到，众多代表、委员的观点中透露出：“只有建立健全的‘人地钱’挂钩政策，才会吸引农民进城做市民。”一个受到广泛关注的观点是希望通过政策引导农民进城买房或租房。

早在去年12月份的中共中央政治局会议上，“鼓励农民进城买房”被正式提出，通过农民工市民化来扩大有效住房需求。国家发改委2016年国民经济和社会发展计划草案中也指出：“推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓励农民工在中小城市购房，落实好首次购房优惠政策。”

政策可行

“农民进城买房去库存靠谱吗?”当记者问出这样一个问题时，代表、委员有着一致的答案。

全国人大代表、福建漳州农商银行董事长滕秀兰告诉记者，她认为这个方案是可行的。拿福建漳州来说，房地产有一定库存。去库存的话，政府现行的办法就是安置部分拆迁户和外来人口，同时也鼓励县域农村地区的农民进城买房。“我们这个地方农村相对其他省来讲还是比较富庶的，除了因病、因灾返贫的，一般有劳动力的农民应该都能负担得起，所以农民进城买房是可行的。”滕秀兰说。

全国政协委员、浙江省商业集团总经理张波也表示，国家看到了这部分人群的潜力，让农民走出农村在房地产市场上还是有一部分需求的。“是城镇化率的60%定调了一个发展方向。”张波说。

“但总体作用有限。”全国政协委员、住建部住房政策专家委员会成员张泓铭认为，城镇化背后是产业和就业的聚集，只有在这个基础上，才能将人口留在城市，去库存才会有实质性的效果。

有委员为此出谋划策。“房地产去库存现在是冰火两重天。在三四线城市，对政府来讲最适当的形式应该是大量的公租房，公租房的供给应该是政府纳入房地产双轨统筹规划之中的，要做出有效的政策引导和必要的政策支持，形成能与现实中需求所相对应的供给能力。”全国政协委员、华夏新供给经济学研究院院长贾康在接受记者采访时建议。

全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵也给出了类似的建议。他表示，三四线城市去房地产库存的关键就是城镇化。他强调：“可以先暂时租房子，不一定要先买房子。我反对用‘零首付’来卖房子。可不可以让地方政府发债，将房子先买下来租给刚进城的农民，以后条件成熟了再卖。在这个问题上政府要创新，要有作为。”

同时，以漳州农商银行为代表的三四线城市的金融机构表示，下一步会考虑开展类似业务。“合适的话，农民要贷款在城里买房随时都会支持。”滕秀兰说。

执行有难度

全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明的观点很明确，他认为不能指望农民工当“接盘侠”。他表示，保守计算一套房子总费用为50万元，如果平均一个农民工家庭两个人工作，家庭年收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担会更大。显然，要让农民工在城市买房或租房，政府必须给予巨额补贴。

贾康也认为，想让农民在短期之内有这个支付能力来购买住房，是不现实的。“因此我提出要配上政策手段，短期之内把这个房源转成公租房提供给所需要的人群。这个政策的手段如何设计、相匹配的资金从哪里来，这都要纳入政府供给管理式的方案之中，需要详尽的设计。”贾康表示。

还有很多细节值得推敲。

全国政协委员、邮储银行董事长李国华也对记者表示，农民不像城市里其他的常住人口，农民流动性比较大。农民进城买高档商品房是买不起的，只能买政府的经济保障房。这就涉及到如何来确定经济保障房的标准、什么样的人能购买等问题，因此需要一套完备有效的操作办法。

“农民到城市买房落户，就算城市户口，那村里的地要不要交?这就存在一个矛盾。”全国政协委员、农行原监事长车迎新说出了他对这个政策理解中的困惑，“如果农民到城市买房是一个硬性的政策，去库存就是可行的。关键还是要了解农民的心理。现在这个政策看起来很好，执行起来就不一定有好的效果了。”

如此看来，推行农民进城买房去库存是一件任重而道远的事。

“实际上，去库存是土地和人口匹配的问题。说回来，房地产去库存是一个结构性的问题，在适合的城市多供地，在常驻人口较少的城市就少建房，这样也是在去库存。这就考验政府的规划能力、产业的布局、是否适合居住等，需要政府根据创新、协调、绿色、开放、共享这五大理念来协调。”张波对市场提出了她的展望建议。