商品房预售资金监管层级应进一步提高

    近日，深圳市人大常委会就《暂时停止适用〈深圳经济特区房地产转让条例〉有关规定的决定（草案）》公开征求意见。深圳商品房预售资金监管有望从金融机构监管模式转向行政监管模式。

    预售资金监管是商品房产业极为重要的环节，但往往只在出事之后才会受到关注。上世纪90年代，各地出现了不少烂尾楼，重要原因就是资金缺乏监管。后来各地纷纷出台监管措施堵塞漏洞，监管模式主要有银行监管模式和行政监管模式两种。

    在房地产市场平稳发展或处于向上周期时，两种模式都不容易出什么问题，但最近两年来，银行监管模式在一些地方开始出现漏洞，专款专用没有完全落实，用于单个项目甚至单个楼栋建设的资金被开发商挪到了其他项目或用途上，烂尾楼在一些城市零星出现，政府和全社会不得不消耗大量资源以“保交楼”。将银行监管模式改为行政主导监管模式，理论上将让预售资金更安全，更有利于降低未来发生楼盘“烂尾”的概率，但也要看到，仅仅在资金监管体系中增加一个主体，不一定能彻底解决问题，因为主体多了，大家出于避免担责，效率可能会下降，并且在缺乏事后惩罚机制的情况下，难以杜绝执行中可能出现的问题。

    我国商品房开发以中高层项目为主，具有开发周期长、资金需求量大的特点，完全取消预售制不太现实。预售资金使用规模大，外溢性强，不出问题则已，一出往往就是大问题，是影响市场稳定的重要因素，所以预售资金监管必须要有跨周期的思维，贯彻最高安全标准。

    未来，监管改革或许可以朝两方面努力。一是提高监管层级，即由各地制定政策改为制定全国统一政策，提升法规层级，中期形成多部门规章，未来考虑正式立法，以提高资金监管和使用的规范性、严肃性。二是要有严厉的事后惩罚机制，杜绝相关方对资金挪用的歹念。股份公司或上市公司股东挪用公司资金属于犯罪，但如今挪用大额预售资金者却难以被严厉追责，银行监管失责也仅是取消其业务资格，这显然难以有效阻吓相关方打预售资金的坏主意。未来除了考虑制定“预售资金管理法”，甚至还可以考虑在刑法中增加相关罪名，让那些违规使用资金情节恶劣造成严重社会危害的人受到严惩。