三四线城市楼市“松绑”，房地产行业将迎“小阳春”？

    “楼市要回暖了”、“房价又要涨了么？”、“现在是买房的好时机么？”

    最近，购房政策放松成为了热门话题。

    今年以来，浙江、南宁、菏泽等45个省市相继落地房地产纾困政策。其中包括公积金首付比例下调的北海、自贡、南宁，以及贷款首付比例下调的菏泽、重庆、赣州、佛山等地。

    “宽松不违规，而且是针对自住刚需，这也是最近信贷政策的宽松方向”，中原地产首席分析师张大伟坦言，但是从市场角度看，刚需信贷政策对于市场影响相对较小，刚需对利率更敏感，而改善才对杠杆更敏感。

    库存压力下，三四线松绑

    “热点城市的市场调控是为了稳定房价，达到降温的效果，但是对于三四线城市来说，2018年，棚改风过之后，市场下行，目前仍处于低谷阶段，并不适用于实施抑制性政策手段。”行业研究院坦言，目前三四线城市的首要目标是要“去库存”。

    据机构数据显示，截至2021年11月底，100个城市中三、四线的新建商品住宅库存总量为22487万平方米，环比增速为2.6%，同时，连续37个月库存规模同比正增长，创下5年来的新高，说明三四线城市库存积压的现象最明显。

    然而，报告显示，三四线的成交量远低于新增量，呈现了“供大于求”的态势。且去化速度并不明显。2022年1月，30大中三线城市商品房成交面积271.4万平，同比下降51.5%

    库存压力之下，三四线城市开始“自救”。

    2022年1月1日，宁波市提出“二孩、三孩家庭，住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户”为购房政策松绑鸣锣开道。随后，多个城市跟进，十余座城开始在人才落户、公积金贷款购房等方面放松限制。

    2月17日，据山东省菏泽市中国银行、农业银行、工商银行、建设银行相关营业网点处消息，四大银行相继下调了该市个人住房贷款首付款比例。无房家庭购房首付比例有30%下调至20%，截至目前已有14座城市，出现调整首付比例的文件。

    从已发布的政策来看，此次三四线城市的纾困政策主要涉及内容包括三个方面：一是放松公积金贷款；二是非限购城市调整首付比例；三是增加购房补贴、拓宽人才落户门槛。

    比如惠州、肇庆、泸州、珠海、保定、湖州、亳州及泸州等都有不同力度的补贴购房政策。株洲、北海超过10几个城市都调整了公积金政策。

    业内专家表示，相比往年房地产调控收紧为主，2022年开年一个多月来，房地产调控基本集中在稳定楼市，宽松政策为主，不排除后续会有更多城市出台降松绑措施，尤其是三四线城市。

    让政策飞一会儿

    无论是政策性补贴、人才落户放宽，还是调整首付比例，本质上都是要拉省市场对楼市的积极性。“首付比例的调整，特别是针对首套房的调衡，有助于释放购房刚性需求，对加速市场稳定具有积极意义。”贝壳研究院高级分析师潘浩说。

    但是，对于“慢热”的三四线城市，这些促热手段可能奏效并不显著。

    “目前，售楼处并没有出现太多的变化，每周的进场人数基本持平。”菏泽市当地碧桂园某项目销售人员坦言，其实当地人群流动人口并不充足，购买能力有限，实现完全去化的可能性不大。

    据记者电话访问统计，目前在已经出现“松绑”政策的城市中，莱西、菏泽、毫州、玉林等城市当地销售人员反应其实并无太多的市场反应。

    “其实，三四线城市的购买力一部分来源于当地，另一部分则来源于返乡置业的人群。但是从2020年开始，受疫情影响，返乡置业开始进入低谷期。”上市行业研究员认为，三四线城市，想要去库存，必须先要解决购买力的问题。

    58安居客发布报告对购房者信心指数做出了统计，今年1月购房者信心指数与去年12月持平，为106.3，高于去年下半年的低谷。48.3%的购房者认为调控仍会继续以抑制房价上涨。对于2022年房价走势的看法，有37.9%的购房者认为今年房价将会上涨，也有32.8%的购房者认为今年房价将下行。

    国家统计局1月份70城数据显示，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。

    张大伟坦言，降低之前首付，菏泽等城市对于市场影响预计有限，但对于全国其他城市来说，对市场来说，信心影响较大，首付成数变化，代表了整体房地产政策的转向。支持刚需首套房购房会成为未来政策变化的主要方向。

    贝壳研究院高级分析师许小乐预计：“后续，贷款支持性政策可能由公积金向商业贷款方面传导，政策调整由低能级城市向高能级城市过渡，这有利于实质性降低购房成本，释放购房需求。楼市后期成交活跃度进一步改善，房价恢复平稳。”