优化深耕稳健经营 西部50强重磅发布

    2022年1月13日，由中指研究院西南分院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2021中国西部房地产50强研究成果发布会暨2022房地产市场趋势报告会”以线上发布形式召开。本次发布会以“穿越寒冬向光而行”为主题，聚焦西部市场，以大数据为依托，以深度研究为基石，发布了《2021中国西部房地产行业发展报告》。

    《报告》深度阐述了西部地区市场价值和发展机遇，全面总结了过去一年西部房地产行业及物业行业发展现状、竞争格局，并以西部50强企业为样本，挖掘和提炼优秀企业的发展特征、成功经验，共同推进行业的发展。

    西部重点五省市市场销售额占全国比例超14%，核心城市价格韧性较强

    中指数据统计显示，2021年1-11月，西部重点五省市（重庆和四川、云南、贵州、广西）商品房销售额为2.3万亿元，与去年同期基本持平。截至11月，西部重点五省市商品房销售额在全国楼市的市场占有率达14.3%。四川、重庆商品房销售额同比增长较大，增速为6.9%、11.9%。单城市看，成都与重庆中心城区商品房销售额同比正向增长，增速分别为20.8%、17.4%，昆明、贵阳、南宁商品房销售额均同比下降，分别下降17.1%、3.3%、7.3%。

    2015年至今，房地产进入一轮新的发展周期，由于城市发展阶段的差异及因城施策，西部5城的价格浮动较全国价格变动存在一定滞后性，但整体变化趋势一致。在政策不断收紧的背景下，西部核心城市表现出较强的价格韧性，在市场上行期时，西部5城的价格涨幅高于全国价格涨幅，但在市场下行期时，价格跌幅窄于全国价格跌幅。

    成渝“两集中”供地，央国企、平台公司表现突出

    在“稳地价、稳房价、稳预期”的发展目标下，2021年土地市场迎来重大变革，全国包含重庆、成都在内的22个试点城市实施集中供地模式。供地模式的变化带来竞卖规则的调整，地方政府及开发商都面临新的挑战。试点城市整体呈现出首次过热；二次收紧，市场遇冷；三次优化纠偏，市场平稳，央企、国企、地方平台公司拿地居多的态势。

    重庆：全年两集中供应土地超八成成交，二三批次以底价成交为主。重庆三批次共推出116宗地，成功出让97宗，成交总建筑面积1363万㎡，成交楼面均价7877元/㎡。重庆“两集中”供地企业拿地金额前十中，有6家国企及地方平台公司；在第三批次拿地的17家房企中（含联合拿地），有14家国企，国企占比达82%。

    成都：全年成交土地平均溢价率低于5%，稳地价效果明显。成都全年三批次共推出155宗地，成功出让125宗，成交总建筑面积616.3万㎡，成交楼面均价9051元/㎡，平均溢价率4.47%。从成都“两集中”供地企业拿地金额排行榜TOP50可见，TOP3均为国企及地方平台公司。随着成都TOD的持续探索与发展，成都轨道拿地势头强劲，斩获7宗涉宅用地。

    西部50强房企市场销售额份额提升至35.7%，TO10企业销售额占比近两成

    2021年，西部50强房企继续加快项目销售去化，其在西部重点五省市的房地产市场销售额份额提升至35.7%，较2020年提升2.58个百分点；销售面积同步上涨，份额占比达29.61%，较上年上涨1.47个百分点。

    从西部重点五省市的市场销售额占比看，西部50强企业阵营分化差距拉大。TOP10企业在西部重点五省市的市场销售规模门槛为300亿，其销售金额在西部重点五省市的市场占比近20%；TOP11-20企业的销售规模集中在150亿-300亿之间，市场占比近9%；TOP21-30企业销售规模较为分散，40亿-140亿区间内均有分布，与TOP31-50的企业，分别贡献3%、4%的市场份额。

    西部50强房企修炼管理内功，以客户为核心展开产品力竞争

    2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，虽然全年房地产市场规模仍处高位，但年底房价跌势渐显。西部50强房企以新的心态和发展模式，适度控规模、调节奏、降风险，保持有质量的增长，稳健经营，同时基于现有资源做相应的提升和转型升级。

    伴随着企业竞争逐渐回归产品本身，西部50强房企通过升级产品理念、迭代产品元素和产品标准化建设，以高质量的产品形象吸引客户，赢得市场口碑。同时，通过数字化、智能化、标准化手段，以硬件（产品）+软件（服务）为核心，实现产品创新升级。

    西部城镇化率约57.3%，市场需求叠加政策利好加速西部物业行业空间扩容

    截至2020年西部地区常住人口约3.8亿，城镇人口约2.2亿，城镇化率约为57.3%，低于同期全国城镇化率水平（63.9%），但仍持续提高。2015-2020年，西部商品房销售面积复合增长率为8.0%，同期城镇居民可支配收入复合增长率达7.2%，2020年为37331元/人，新增商品房交付面积及西部区域生活品质消费能力提升，为西部物业市场扩容提供了支撑。

    在国家层面多重政策利好的基础之上，西部地区省/直辖市/自治区层面以及地级市层面，积极响应国家指导性政策，结合各区域物业行业发展情况，出台基层社区治理、物业服务标准化、保障业主权益等多项政策与条例，为西部物业行业持续健康有序发展提供良好的外部环境。

    西部50强物企市场份额占有率13.3%，基础物业服务收入贡献占比超八成

    截至2021年6月30日，西部50强物企管理面积均值达18.0百万方，较2020年末增加约70万方，在管项目数量均值为73个，较2020年末增加6个。西部50强物企在西部区域的市场份额为13.3%，较去年略有增加，但仍存在较大提升空间。根据在管业态统计分析，西部50强物企中，布局住宅物业、办公物业、商业物业的占比分别为100%、75%、75%。布局学校物业、产业园区物业、公众物业、医院物业的为40%、36%、28%、24%，低于住办商业态，但较2020年均有所上升。

    截至2021年6月30日，西部50强物企营业收入均值达3.27亿元，较2020年末增加0.29亿元。其中基础物业服务收入均值为2.73亿元，收入贡献约为83.5%，较2020年末增加0.21亿元，仍是西部50强企业主要收入来源。多种经营服务收入均值为0.54亿元，收入贡献率为16.5%，较2020年末增加0.08亿元。

    西部50强物企构建全方位服务能力，并积极承担社会责任助力西部美好生活

    物业服务的本质是物的养护和人的服务，2021年西部50强物企业以客户为中心，持续推进服务体系和标准升级；以需求为导向，聚焦社区文化与社区焕新双管齐下以科技为手段，有效提升服务运营管理的品质；以人才为支撑，储备高素质人才夯实战略资源；以项目为抓手，强化标杆与星级项目示范效应，构建起全方位服务能力。

    物业服务行业是涉及民生问题的行业，作为服务提供方，物业服务企业在建设社会主义和谐社会中处于特殊地位。在国家号召打造“共建共治共享”社会治理格局的背景下，西部50强物企积极响应国家方针政策，参与到基层社会治理，从社区疫情防控、老旧小区服务、垃圾分类到社区扶贫、教育助学等诸多方面，勇担社会责任，助力西部美好生活。（李豪悦）

（编辑 田冬）