规模扩张时代远去 房地产行业开启“极限运动”

    2010年12月刚过，一则消息振奋了当时的房地产行业。消息称，万科2010年度销售总额已突破1000亿元。这一数字，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。而千亿，是万科在2004年提出的2014年远景目标，但当时，他们整整提前49个月就已实现。

    克而瑞研究中心于2021年12月31日发布《中国房地产成企业销售TOP200》显示，按操盘口径，排在首位的碧桂园销售规模已经高达7208.6亿元，而万科销售金额则高达6122.8亿元，千亿如今不过是TOP30房企的门槛值。

    但这并不意味着房地产行业仍能高歌猛进。克而瑞这则榜单后还备注了一组解读，解读指出，2021年规模房企销售增速罕见出现负增长。规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。

    这组解读隐藏着一个行业共识的结论，新常态下，高杠杆、高负债运营模式无法持续。未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆，增强企业自身的抗风险能力，以实现稳健、高质量发展。

    于当下，行业格局迎来重塑，优质企业市占率持续提升。长远来看，“高杠杆、高周转”模式亟待变革，管理红利大幕徐徐开启，存量时代下多元化业务发展重要性提升，将更为考验开发商包括财务、管理、运营等在内的多维实力。

    告别“白金时代”

    克而瑞上述解读还夹杂着一个悲观的预测，2022年或将迎来20年来首次规模负增长，我们告别2021年，意味着真正要和“白金时代”说再见。

    每个行业都有其自然发展规律，房地产也不例外。

    回望万科实现千亿的这一年，彼时，我国商品房销售额是5.25万亿元，城镇化率仅为47%。以此为序幕，中国房地产市场开启了波澜壮阔、快速发展的时代。尤其是2015-2016年，整个住宅行业规模从11亿左右跳到14亿-15亿，随后一路高歌猛进。

    按照克而瑞研究中心的数据推演，2021年，这个数据预计还能再创新高，预计全年商品房销售面积和金额分别突破至18亿平方米和18万亿元以上。

    硬币的另一面是，尽管我国城镇化率尚未达到峰值（社科院报告预计中国城镇化率峰值将出现在75%至80%），但规模增长已进入平稳通道（有预测城镇化率70%为平台期），成交量已见顶，增量空间正在逐渐消失。

    数据可以印证，2021年下半年销售、融资急剧下滑。2021年7-11月，过去5个月百强房企累计操盘金额同比下滑27.8%；7-11月融资总量环比下降了40%。这是过去5年之中从未发生过的，从历史数据来看，基本上每一年下半年的销售数据都高于上半年，与上一年同期相比也更优。

    这是一个短期的周期性波动吗？审视当下环境，“三条红线”限制房企融资规模，“房贷集中度”设置银行涉房贷款占比上限，“供地两集中”要求22个试点城市分批次集中出让土地，这些均对房企现金流管理提出更为严格考验。叠加调控、城镇化等诸多考量，如今恐怕没有人会再轻易得出这个结论。

    以上种种，预示着市场的重构无疑正在加速到来。

    重构背后的极限运动

    重构背后，谁又能走到彼岸呢？这是时下令人深思的问题，继而要思考的是，他们又将如何走到彼岸？

    由于当下融资市场和资本市场更加重视对房企现金流层面的考量，招商证券前不久根据港股47家上市公司现金流稳健型及成长性分类。最终得出的结论是开发领域，首推具备“持续内生性现金流创造能力”的保利地产、金地集团、万科A等，关注港股龙湖集团、华润置地等，高杠杆型房企要精选“有质量的杠杆”，资源型公司仍可获稳健回报，关注华侨城A等。

    在销售端，2021年百强房企全年销售额同比下降3%，而龙湖集团、华润置地等企业，仍能在逆势实现稳健增长。比如，龙湖全年实现2900亿销售金额，同比去年高出7.2%，回款率维持在超90%的行业高位；在融资端，一些房企囿于紧张的财务盘面，难以“借新还旧”，而国企和优质民营房企，持续获得金融机构青睐。2021年12月10日，龙湖控股集团有限公司发布公告，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司已于2021年12月7日及8日公开发行2021年度第一期中期票据，规模为人民币10亿元，期限15年，票面利率仅3.70%。

    短期阵痛与中长期重塑，房地产参与者表现分化：国企及优质民企为代表的稳健房企融资、拿地相对受益，他们将率先走出困局并进一步扩大优势；中长期看，新增住房需求高位震荡，多元赛道空间打开提供更多发展可能性，模式优化、综合实力突出房企有望持续提升份额，实现高质量发展。

    以上可以综述为行业共识。

    彼岸之间的路径也已清晰可见：“管理红利”成为主导房地产公司成长的核心变量，这是行业估值体系重构的最大特点。多元赛道的竞逐中，房地产生态链价值逐步显现，提供更多发展可能性。参照2020年全国物管行业总在管面积259亿平方米，百强物企2020年平均物业费3.84元/平方米/月，测算2020年全国基础物管规模1.2万亿元。后续新房交付、存量房渗透以及非居业态拓展均有望推动管理面积增长，增值服务成熟亦有望带来更大想象空间。另根据佛若斯特沙利文报告，2020年中国商业运营总收入（含商业运营收入及租金收入）8369亿元，至2025年有望达到1.3万亿元。存量房时代增量业务机会同样存在，物管、商业等多元赛道价值逐步体现，将为开发模式转变提供更多可能。

    为了提升运营管理水平，招商蛇口去年制定了“一城一模板”的城市战略，全面提升各城市公司的操盘能力。招商蛇口也在加大数字化建设。由招商蛇口与明源云链联手打造的工程管理协同平台“墨斗”就是其中一个代表性成果。该平台包含全景计划、质量安全、云监控与名匠工坊四个功能模块。

    中海在最新的“十四五”战略确立了独特的“982”战略布局，并把整个中海的业务航道分为“今天，明天、后天”三个层次。即今天业务：90%的业务仍然做住宅开发；明天业务：8%业务是购物中心、写字楼、星级酒店、长租公寓等商业运营；后天业务：1%-2%开拓新业务，比如数字科技、供应链管理、新能源新基建、教育、康养、物流产业园及上下游产业投资等。

    2022年1月7日，龙湖集团控股有限公司（00960.HK）发布公告，拟分拆龙湖智创生活有限公司（以下简称为“龙湖智创生活”）于联交所主板独立上市。同日，龙湖智创生活向联交所提交上市申请表格。龙湖智创生活，是中国领先的提供物业管理，和商业运营服务的智慧生活及空间服务提供商。龙湖智创生活有机融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力，是龙湖集团基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中生长出来的全新品牌。

    《基业长青》作者、美国管理学家詹姆斯·柯林斯曾对28家优秀企业进行追踪，针对卓越企业特质进行有效的提炼。柯林斯发现，公司从优秀到卓越，与从事的行业是否在潮流之中没有关系，事实上，即使是一个从事传统行业的企业，即使它最初默默无闻，它也可能卓越。柯林斯提出了一整套观点，“只要采纳并认真贯彻，几乎所有的公司都能极大改善自己的经营状况，甚至可能成为卓越公司”。

    无论是“黄金时代”还是“白金时代”，真正的卓越企业所拥有的特质都能助力其达彼岸，并穿越周期。（李豪悦）

（编辑 田冬）