挥别房地产激进扩张时代

    王丽新

    房地产激进扩张时代真的终结！时点是2021年。

    在“房住不炒”的调控定力下，蒙眼狂奔的旧时光已消逝，行业正在从杠杆驱动的“指数牛市”，变为管理红利驱动的“结构市场”，“稳”是不变的主旋律。

    新债难借+回款不畅，两难难自解。部分房企宣布债务规约之后，行业基本面陷入了信用危机的“至暗时刻”，仿若“一日入冬”，实则“冰冻三尺，非一日之寒”。

    年均万亿元增速的市场空间，是黄金时代房企规模竞赛的动力，“配速”是火力全开，加速跑动能之一是高杠杆。在过去的很长时间以来，地产圈默认的游戏规则是，融资能力可以决定一家地产商在规模榜单上的座次。

    但依赖借债催生的“虚胖”不能练就健康的肌肉，激进扩张时代滋生了一些问题。从老百姓角度看，年轻人买房还款压力大、没房人难以在城市立足、按揭比例越来越大是否会增加居民债务风险；对地产商而言，动辄90%以上的资产负债率，越来越快的周转速度，一个项目停滞就可能引发生死大考，为防范系统性金融风险，行业亟待产业结构调整和产能出清。

    2021年，是“房企普遍加速缩表进程，行业转入风险出清周期”的开端。上市房企半年报数据显示，截至2021年6月底，百强上市房企有息负债规模合计4.2万亿元，同比增速转正为负，达到-0.9%，终结了2018年至2020年杠杆激进扩张的时代。

    “三道红线”也好，债务危机也罢，凛冬已至，调整“阵痛”无可避免，但中国城镇化空间尚在，行业需慢下来。土地红利、金融红利接连褪去，城市分化、价格分化、产品分化、房企分化，行业竞争分化，于稳健中匀速跑将成为常态。

    在笔者看来，多轮政策的核心依旧是稳，稳房价、稳地价、稳投资，避免房地产开发企业出现群体风险，避免产业链出现需求大幅下降。

    值得思考的是，房企接下来的路该如何走？金融供给侧改革改变的是行业规则和发展模式，暴利时代不再，以规模论英雄时代渐行渐远。

    当下，地产商需清醒地意识到，房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，规模与ROE（净资产收益率）正相关的时代已经到来。利润与规模，效益与责任，创新与产品品质，短期经营目标与长期目标，如何排序和平衡？在行业风险出清之际，能生存下来的房企也该考虑长期主义下的战略选择了，告别激进粗放模式之后，实现有质量的发展才是硬道理，如若不然，后房地产时代，头部阵营中将不会有你。