向恒大派出工作组只是个案 房地产行业整体仍稳健发展

    流动性危机发生以来，恒大集团在公开市场上出现了首次违约。

    12月3日晚间，恒大集团发布公告，该公司收到要求履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知，在其未能履行担保或其他财务责任的情况下，可能导致债权人要求债务加速到期。

    随后，广东省人民政府网站发布消息称，广东省人民政府对此高度关注，当晚立即约谈了恒大集团实控人许家印先生。应恒大地产集团有限公司请求，为有效化解风险，保护各方利益，维护社会稳定，广东省人民政府同意向恒大地产集团有限公司派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。

    记者留意到，这条消息随后冲上网络热搜，各大媒体纷纷转载，而在网络留言中，网友纷纷表示“靴子落地，利空出尽”，表达了社会期待和共识。一行两会和住建部也在随后对此表示支持。

    恒大公司危机属于个案风险

    恒大集团在公开市场出现违约，是预期之中的事情。

    自今年8月恒大集团流动性危机以来，其本身已经遭遇风险，包括逾期商票无法兑付、恒大财富产品爆雷、各地项目停工等情况。当前，恒大集团虽然依靠自身勉强维持经营、推进复工复产，但成效并不显著。

    据记者了解，恒大集团成立了保交楼小组，在各地政府有关部门的支持下，近两个月也有少数项目复工复产。但记者联系上恒大公司广东某市项目负责人，他表示如果没有政府部门出面支持，协调供应商和承建商进场，复工复产恐难持续。

    12月3日公告的境外债务违约，刺破了恒大公司“公开违约”这一层薄薄的窗纱。因为恒大公司境外美元债规模较大，违约将引发其他未到期美元债交叉违约，投资者十分关注，但从其发展逻辑看，这次违约可以说是必然的，只是时间问题。

    恒大集团是目前国内发生债务危机金额最大的企业。据中国恒大（03333.HK）中期报告，截至2021年6月底，中国恒大有息负债、应付款项及应付税费等加起来负债规模达到1.76万亿元在恒大集团全部债务中，金融债务占比约三分之一，结构比较分散，金融投资数额较小。

    随着流动性危机发酵，恒大集团经营目前面临多重困难。

    如果以恒大集团的资产质量衡量，虽然其账面净资产为正，但从资产的实际价值和变现能力来判断，其很有可能属于实质上的“资不抵债”，随着危机进一步加剧，后续偿债缺口可能继续扩大；此外，恒大集团股权架构极其复杂，经营业务纷繁多元，既涉及境外上市公司和境内经营实体，又横跨房地产、新能源汽车、金融投资、农业、健康等多个业务领域，但其多元化的投资可以说是赚了吆喝没赚钱。

    随着公开市场违约，恒大集团自身已经无法完成自救，其新增融资枯竭，销售收入锐减。此种背景下，恒大集团不仅无法满足清偿债务的需求，连维持地产项目的建设和日常经营都发生严重困难，也存在着难以按期向购房者交付房屋的巨大隐患。

    恒大集团完全是由于自身经营不善、盲目扩张导致风险爆发，是个案现象。

    向恒大派出工作组是必要的

    虽然恒大集团流动性问题属于个案现象，但其后续的风险可能进一步暴露，一系列的连锁反应也将可能发生。这也意味着，目前正处于应对处置恒大集团流动性风险的关键阶段。

    记者采访专业律师和投资界人士，他们的共识是，12月3日晚的公告发布后，恒大集团境外债将面临交叉违约，其上市公司市值、境外债券价格可能会进一步下跌，引起其境内外各类融资债务加速到期；此外债权人除通过协调与恒大集团沟通债务重组事项，还有可能采取诉讼、保全、接管的措施。受此牵连，购房者可能对恒大集团失去信心，将进一步影响恒大集团的房产销售，会对日常经营及复工复产、保交楼工作可能产生不利影响。更为重要的是，恒大集团作为行业头部企业，其公开违约可能对同行业企业的信用评级和境外融资产生负面影响。故此，在恒大集团实际经营存在困难，危机牵涉面广的情况下，政府部门也有必要与相关各方充分沟通，采取积极的应对措施。

    有消息人士在接受21世纪经济报道记者专访时表示，在恒大集团公告正式违约后，广东省人民政府立即约谈了恒大集团实际控制人，体现了政府对恒大集团违约事件的高度重视。根据新闻报道，这次政府派出工作组是应企业实际控制人的请求而为，目的是化解风险，保护各方利益，维护社会稳定，工作组的主要职责是督促推进企业风险化解工作，督促企业切实加强内控管理，维护正常经营。

    值得指出的是，恒大集团是房地产行业的头部企业，其规模大、影响面广，风险情况较为复杂。从传闻恒大集团发生流动性危机到现在正式公开违约，也经历了四个月的过程，在此期间恒大集团也做出了相应的努力，但现在来看没有起到在短期内迅速化解风险的效果。结合恒大集团的风险情况进行研判，派出工作组是开展下一阶段风险应对处置工作的必要举措。

    消息人士强调，政府出于维护社会稳定的目的，防范风险蔓延扩大，也防止企业危机化解操作不当产生更大风险，也为了公平保护不同利益群体的合法权益，派出工作组对企业进行督促、指导，是非常有必要的。政府果断地站到风险应对处置工作的第一线，是给予购房者、债权人信心，也一定能对风险的应对处置起到正面效果。政府派出工作组不是取代恒大集团的原有管理团队，也不意味着恒大集团转由国家控制。恒大集团危机处置工作，将向好的方向发展，购房者、债权人对此应有信心。

    房地产行业整体保持稳健发展

    在广东省人民政府向恒大集团派出工作组后，近期来小部分遭遇流动性风险的房地产企业将去向何方、如何处置，也备受关注。

    消息人士指出，近期来部分房地产企业也遭遇了流动性风险，部分在公开市场公告违约。应该说，各家企业的资产负债和经营情况都不相同，面临的风险和风险的成因、发展趋势也不尽相同，政府采取哪一种措施介入企业风险的化解，需要结合实际情况进行论证并做出决策。

    据一名不愿透露姓名的广东住建部门政府官员表示，政府向恒大集团派出工作组的做法，只是个案，暂不具备可复制性。

    总体来看，恒大集团和小部分房企的流动性风险，并不能从全局上影响整个房地产行业的平稳健康发展。目前监管层的态度是，房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

    12月3日，一行两会也发声促进房地产行业和市场平稳健康发展。

    中国人民银行相关负责人表示，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。

    银保监会新闻发言人表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

    证监会相关负责人也表示，将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

    当前，市场的信心也逐步恢复。例如，高盛投资组合管理团队近日接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。银保监会发布的数据也显示，2021年10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。

    房地产企业合理正常的融资需求正在并将持续得到回应。接近监管层的人士透露，证监会将进一步认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，支持房地产企业合理发债融资，维护房地产企业债券融资渠道畅通。