25天放行超300亿元借债 房企融资呈现新特点

    本报记者 王丽新

    过去忙着跑马圈地扩规模的房企，如今或多或少都在忙着找资金，与短期流动性危机赛跑。近期，闭紧的融资闸门似有开闸迹象，丝丝带有暖意的信号，为部分房企带来了喘息机会。

    11月24日，据上海产权交易所信息显示，花样年“20花样02”规模为15.43亿元的债券，利息展期议案通过，共计1.16亿元利息中的20%于2021年11月25日按期支付，剩余80%于2022年11月25日延期兑付。11月22日晚间，中国奥园一笔8.16亿元的ABS私募债展期方案获得通过。更早之前，阳光城公布了11月份所有到期公开债务完成展期。

    “除当代置业美元债展期未获通过外，近一周内多家房企债券展期通过，短期流动性问题得以暂时缓解。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，债权人同意债务展期方案，一方面是相信债务人能够解决流动性困难；另一方面可能也与房企融资环境回暖、信贷政策呈现边际改善有关。

    短期流动性压力缓解

    债务兑付重压之下，多家房企均在积极寻求债券展期。近日，除当代置业2.5亿美元美元债展期未获通过，造成实质性债务违约外，中国奥园3笔共计14.3亿元的国内债券以及阳光城6笔债券共计71.766亿元均获得通过。

    “能够实现债务展期的房企，手中应该还有很多优质资源待‘消化’。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，当然，债权人在协商过程还会对诸多因素进行参考评估，如行业政策、市场趋势、债务人经营能力、债务人债务风险程度，债务人资产等，评估未来一段时间内，债务人是否有通过继续经营偿还债务的能力。

    “受目前房地产行业宽信用预期影响，房企短期流动性阶段性缓解。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，但从长期而言，房企不能快速摆脱对于融资的高依赖度，债务问题尚未得到实质性解决。

    在刘水看来，债务展期结后，如果房企未能偿还债务，仍会发生债务违约。由此来看，不管是利息展期，还是整体债券展期，其背后都说明房企短期流动性弱，至少透露出目前部分房企已经无力按期偿还债务。在获得债务展期后，房企仍需严控预算、加大销售回款，有效增加现金流，仍需通过出售资产、出让项目、股东注入资金等方式积极自救。

    “在目前市场下行的背景下，资产接盘者已经十分谨慎。断臂求生不是不可能，但不一定能马上解决困境。”肖云祥称，即便在股权融资方面，由于在二级市场房地产板块的持续下行，股票估值已经较低，即使通过出售股权的方式获得融资，所起到的效果已经不大。

    不过，肖云祥也指出，近期市场出现的债务融资开闸的情况，对于体量小、债务高的民营企业而言，获得融资的机会或许不多，但对央企、国企及较为稳健的大型民企有利。

    央企国企发债忙

    11月9日，中国银行间市场交易商协会举行的房企代表座谈会刚一开完，银行等机构投资者可能放开闸门为房企“输血”的消息即传开来，业内共识是，房企融资将逐步解冻。

    11月22日晚间，保利发展发布公告称，拟发行不超过98亿元公司债券。这一方案虽还未落地，但这已是保利发展11月以来的第三笔融资。11月3日，11月19日，保利发展分别成功发行两期中期票据，一笔是25亿元，另一笔是20亿元，这意味着若此次98亿元公司债再顺利通过，保利发展将筹资143亿元。

    根据Wind统计，截至11月25日，25天内，房企成功发债规模已约达302亿元（包括一笔海外融资），10月份则约为268亿元，明显已经超过10月份全月融资额度。

    25天内放行超过300亿元融资，个别房企甚至在成功融资45亿元的前提下，还能提出规模近百亿元的公司债发行方案。“这意味着融资环境有所放松，房企捉襟见肘的现金流及债务兑付压力或许能有所改善。”有业内人士如是称。

    但仔细对比这份超过300亿元的房企融资名单，《证券日报》记者发现，主体信用等级及债券信用等级皆较高，抗风险能力较强的国企或央企居多，鲜少民营房企身影。此外，11月份至今，仅有一笔美元债发行成功，即港龙中国于11月12日上市的1.58亿美元债券，成本却极高，为13.5%。

    而自保利发展祭出在银行间发债的几大动作后，招商蛇口、厦门建发房地产、中海地产、首开股份等地产央企或地方国企密集发行中票、短融券等银行间融资工具。11月份以来，已有上海城开、栖霞建设、中建五局等多家房地产企业中期票据发行计划获准注册。此外，金科地产、广州珠江实业等房企的超短期票据也获准注册。而这些资金的用途，多是聚焦在偿还有息债务、补充流动资金、项目建设等几大方向。

    “偿还债务是第一要务，但12月份全国第三轮土地集中出让已经开始，央企国企提前‘储粮’，在低溢价率窗口期拿地，是这些资金的重要用途之一。”某不愿具名分析师表示，在当前的市场格局下，过去迅猛拿地忙于扩规模的房企，现在多忙于解决短期流动性危机，无暇取地，这是之前稳健型房企投资的好时机。

（编辑 上官梦露）