北京二手房“银十”成交或跌破万套 购房客“坐待”议价空间

    本报记者 王丽新

    “今年春天我的房报价360万元，看房的（人）也能给到340万元。当时犹豫没卖，现在几乎没什么人来看，最高报价也只有320万元了。”将名下二手房挂牌近一年的李女士向《证券日报》记者透露，现在这个区域周围新房项目上市较多，价格也不高，吸引了一部分买房人。另外，现在二手房放贷周期很长，让原本有置业计划的人都放弃了考虑。

    李女士的困扰并不是个例。“现在市场有更多房可以挑，可以议价。”计划购置学区房的王女士表示，明年孩子要上学，所以下半年一直在看房，可以说目标学校附近的二手房都看了个遍，原本不着急下单，“不过，为了快点过户，没有时间等贷款了，最终只能全款，这倒是没想到的。”

    “整体来看，2021年北京二手住宅月度成交量均维持在1万套以上。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示，受国庆假期影响，人们旅游出行意愿较强，四季度初北京二手房市场关注度较低，成交热度不足。数据显示，十一黄金周期间，北京二手住宅成交量不足百套，但市场均价仍维持平稳运行。

    购房客观望情绪加重

    “因为银行没有贷款额度，许多看房的人都暂时将买房计划搁置了，其中包括大量有换房需求的客户。”在某房产中介门店，一位经纪人向《证券日报》记者透露，整体市场均价有所下行，但是空间并不大。当然，这与上半年海淀区学区房的高位成交落差确实比较明显，但整体市场价格相对其实比较平稳。

    “有些客户也能够接受变长的卖房周期，因为银行仅在月初放款，大多数要排到明年了。”上述人士进一步表示，网签有一定滞后性，“仅从国庆期间来看，我负责的区域是有成交的，单店成交了不到10套。不过，总体成交量无疑在走低，这一趋势今年8月份就开始了。”

    麦田房产数据监测显示，今年国庆期间的签约量比国庆前7天锐减三成，和去年同期相比下降将近两成，说明目前市场上买家的观望情绪在加重。成交量走低之外，国庆期间调整价格的房源中，下调挂牌价的占87%，说明房东的价格预期在变弱，越来越多的房东可以接受通过降价来加速成交，部分急售房源已经有了一定的议价空间。

    “现在市场上比较受欢迎的是全款购房，若是非换房全款购房，单套房源议价空间预计10万元起。”某中介经纪人向《证券日报》记者表示，但想寻求更大议价空间，可能要看具体房源具体情况。

    来自官方的数据，也显示出国庆小长假期间北京二手房成交“惨淡”的现状。据北京市住建委网站披露数据，10月1日-10月7日，北京二手房合计网签量仅91套。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，降温从今年7月开始出现苗头，到8月份和9月份已经基本确定降温局面。原因在于房贷的全面收紧，他表示，目前放贷周期普遍在3个月以上，个别城市甚至出现6个月以上放贷周期，这直接导致全国二手房交易接近停滞。

    “银十”或成交不足万套

    来自中原地产的一份统计数据显示，从2020年9月以来，北京二手房单月成交量均在1万套以上，而10月份至今成交量不足1000套。有业内人士预计，10月份北京二手房全月成交为9000套，大概率跌破1万套。

    进入三季度以来，降温现象非常明显。“三季度北京二手房成交套总价在510万元-530万元左右，较上半年有所下降。”贝壳研究院相关人士向《证券日报》记者表示，主要是城市发展新区进入下半年后交易热度逐步提升，使得城四区高总价房屋占比下降，进而推动套均总价下行，但从套均面积和居室户型看与上半年没有明显差异，部分前期上涨较快地区在交易节奏放缓情况下有所回调但幅度较小，整体价格维持稳定。

    在梁楠看来，2021年初受“学区房”炒作、违规信贷资金流入房地产市场等因素影响，北京二手房市场成交热度较高，随后在整顿“学区房”炒作乱象、严查违规资金及假离婚限购等政策的打击下，市场热度回落，成交量自3月份开始连续6个月下滑。

    “与往年不一样的是，2021年因为一季度信贷非常宽松，导致市场成交量迅速放大，二季度持平，三季度信贷突然全面收紧，市场出现了历史上首次‘从高温到冰冻’的突然变化。”张大伟向《证券日报》记者如是称。

    梁楠表示，预计接下来，随着部分热点区域如海淀区二手房指导价机制的逐步落实，北京二手房价将更趋于稳定；从成交量来看，随着国庆假期结束，购房需求集中释放，二手住宅成交量将有所回升，但就整个季度成交量来看，四季度二手住宅成交量大概率不会超过年内季度成交最高水平。

（编辑 上官梦露）