另类调控“限跌令”潜行：“三稳”基调下的楼市再平衡

    在一线城市纷纷升级调控政策为房地产市场降温的同时，部分三四线城市却正在迎接“逆向”调控，通过制定政策的方式限制房价跌幅。

    据《时代周报》消息，近日，长三角首张“限跌令”落地，江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

    江阴并非第一座出台“限跌令”的城市。在此之前，昆明、岳阳、惠州、唐山等城市先后出台类似政策。

    “限跌令”折射的是部分非热点三四线城市在强调控之下成交持续低迷，而房企在“三道红线”等政策的约束下，资金压力逐渐显现，“以价换量”是他们的对策。但是在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下，“限跌”又是另一道坎，房地产市场也由此进入了双向调控时代。

    成交低迷下的应对之策

    “限跌令”是在“稳地价、稳房价、稳预期”背景下的另类调控政策，其目的同样是防止房价出现大涨大跌，促进房地产市场的健康发展。

    严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时就称：“此类限跌令，是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争，显然不可行。所以此类严控恶意降价，本身不代表政府不允许房价下跌，而代表不允许借降价来干扰市场秩序。”

    如果从发布“限跌令”的城市来看，也可以发现，“限跌令”并非普遍现象，它只发生在库存较高、去化较难的城市。

    以江阴为例，据江阴510房产网发布的数据，2021年8月份江阴全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，环比下跌22.92%；此外，截至2021年9月1日，可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度来看，全市住宅去化周期大约在28个月左右。

    去化速度较慢，房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式，也是理所应当。

    在四线城市操盘一个中型项目的李林告诉21世纪经济报道记者，“现在的市场，能够卖出去就很好了。我们隔壁项目，差不多快交房了，现在也就卖了几十套。（他们）为什么不降价呢，因为降价了可能会亏很多，更重要的是，降了也可能卖不出去。”

    这是许多三四线城市的现状。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，“很多项目，特别是资金链紧张的开发商的项目，打折力度很大，对周边项目的定价和营销都造成了影响，导致其他项目也不得不跟随降价，所以就导致地区房价下跌。”

    李宇嘉续称，“原来很多地方都规定，开发商的新房备案价格是一房一价的，在价格的15%以内自由调整，超过了这个范围就要重新备案。但是由于现在很多项目在进行促销，其跌幅就超过了这个比例，依照规定来讲是应被禁止的。”

    不仅是市场环境不好，房企当前面对的现实压力也不小。同策研究院研究总监宋红卫就分析认为，“降价背后，体现的是房企集中偿债压力较大。根据wind数据，今年房企到期债务规模达到1.2万亿，月均超过1000亿。二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下降1.34%，较2020年下降1.23%。调控的效果开始显现，房企都把降低负债、优化三道红线当做首要战略。”

    “限跌令”意在市场维稳

    “限跌令”是“稳房价、稳地价、稳预期”下的必然选择。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，从房价的角度看，类似限跌令是有非常好的导向的。无序下跌容易引起恶性竞争，搞乱市场交易。从实际过程看，一些搅局者破坏了市场交易秩序，导致交易的正常环节破坏，本身确实需要管控。

    若不实施“限跌令”，任由房价下跌，会带来一些负面的影响。严跃进指出，“如果房企无序降价，可能会引起业主的反对，造成很多新的情况和问题。此外，如果房企无序降价，也会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展会有冲击。”

    这样的现象的确在全国各地时有发生。某头部房企近期为了回笼资金，在多座城市采取以价换量的方式。据21世纪经济报道记者统计，郑州、内蒙古等，均有购买该房企期房的业主留言称希望这种行为被整治。

    在这样的市场背景下，“限跌令”的出台有其必要性，也可以看作是常规调控行为。

    李宇嘉分析认为，“限制房价下跌是常规调控行为，其稳定房价的作用主要是稳定市场预期。房价下跌会对市场预期造成影响，在跌幅较大的时候，品质比较好的盘也很难卖出去，这不利于市场和市场预期的稳定。同时，后续也会影响地价的稳定，会对土地的正常出让造成一定影响。所以从这个角度来讲，限制房价下跌是必须要做的，每次楼市回调的时候都会出现这种情况，这不奇怪。”

    如果不对这样的无序行为加以调控，房地产市场也会受到一定的冲击。

    “如果不实施限跌令，任由开发商降价，可能会造成劣币驱逐良币的状况，品质最差的项目会先启动营销策略使价格下跌更厉害，而品质好的反而卖不出去，这是不公平的；其次，拿地时间早、地价较低的开发商能够承受更大幅度的价格下跌，而对于很多近期拿了高价地的开发商、给当地公共服务配套做出巨大贡献的开发商，是不公平的。”李宇嘉指出。

    需要指出的是，“限跌令”虽在一定程度上能够稳定房地产市场的预期和发展，但是，非热点三四线城市未来市场的发展，依然应该谨慎使用。宋红卫称，“下半年市场下跌的程度取决于行业资金面。房企的融资端基本已经锁死，下半年房企自救主要靠销售回款。当前销售最大问题不在于缺乏购买力，而在于居民的按揭贷款受限。尤其是大部分核心城市主力群体是置换型的改善需求，由于房子卖不掉，导致购买新房也受到影响。”