二手房参考价发威 全面破局得看房源供应

    证券时报记者 吴家明

    今年以来，多个城市都将楼市调控的重点放在二手房市场。其中，二手房成交参考价成为越来越多城市采用的“利器”。

    据不完全统计，今年以来深圳、成都、三亚等城市都陆续推出二手房成交参考价，西安也刚刚加入这个阵营。每座城市的二手房成交参考价都充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，而且都“细”到每个小区。除此之外，上海等城市还对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。可以说，二手房价格怎么定、怎么发布，都成为了调控的焦点。

    二手房成交参考价到底有多大威力？以最早推出参考价的深圳为例，参考价推出至今已近半年，今年上半年，深圳全市二手房网签套数30505套（含自助），同比下滑48.0%。此外，6月深圳二手房过户2575套，同比下跌75%，比2018年“730”调控新政出台后的市场还要低迷。

    除了成交量大幅减少，二手房价格似乎也有松动的迹象，甚至包括被称为“硬通货”的学区房。而且，愿意按照参考价卖房的业主也越来越多。更有研究机构数据显示，深圳二手房下调报价房源的业主占比已经上升至55%。

    不过，在推行二手房参考价的过程中，各方也应注意到一些细节问题。比如，有没有一种机制，在公布参考价的同时，也能公布真实成交价。当前业主真实报价全靠房产中介经理传达，购房者难以获取真实成交价。这样一来，业主、购房者和中介之间的报价沟通或更为混乱，可能衍生出其他乱象。

    应该说，目前来看，这个参考价已不只是拿来做做“参考”而已，而是一种已经在发威的机制，一种可用于调控房价的政策工具。买家也会逐步形成价格的新预期，不再迷信卖家挂牌价，使市场更趋理性。当然，要想全面实现房价调控，一方面要加大调控力度，另一方面也要增加房源的供应力度，以此推动房地产市场的平稳健康发展。今年的深圳住房供应，就是一个信号。深圳计划供应商品住房用地149.3公顷，计划批准预售和现售商品住房约6万套，远超过去水平。这对于住房供需矛盾突出的深圳而言，无疑提供了一个“破局”的新思路。