22年严守财务安全防线 佳兆业稳健经营筑牢发展护城河

    旌鑫

    2021年是“十四五”开局之年，国家开启新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，推动高质量发展迈向新征程，也吹响向第二个百年奋斗目标进军的号角。

    在这个历史坐标位上，已前瞻布局京津冀协同发展区域、粤港澳大湾区、长江经济带的佳兆业迎来22周年，在这个持续成长的重要新阶段，佳兆业将如何筹划新的发展方向与路径？

    修炼内功

    财务稳健现金流良好

    规模之下稳健的财务管理是佳兆业核心竞争力之一，在“保安全、提利润、稳规模、精经营”的要求之下，佳兆业交出一份亮眼的22周年成绩单。

    最近五年的业绩数据显示，佳兆业营业收入从2016年177.72亿元上升至2020年557.70亿元，年均复合增速达到33.10%；2020年地产销售业绩同比增长21%至1069亿元，在克而瑞权益销售金额房企排行榜跃升至24位；同时资产规模达3099亿元，同比增长14.4%，比2016年增加1440.77亿元，比2009年上市之初的180亿资产，涨了16倍还多。规模扩张之际，佳兆业也极为重视财务状况的持续优化，资产负债率呈逐年快速下降趋势。

    而这得益于佳兆业以利润为导向，通过提升经营效率、管控成本费用、提高产品溢价能力的财务目标。数据显示，净利润方面，2009年为5.5亿元，2020年达52.8亿，增长了近9倍；尤其在行业毛利率水平整体承压的背景下，佳兆业始终保持在行业较高水平，2020年为28.5%。

    保证现金流安全也是佳兆业行稳致远远秘诀之一，一面抓经营回款，一面积极开拓境内外创新型融资渠道，同时严控拿地节奏、合理安排融资行为。截至2020年12月31日，佳兆业拥有现金储备约471亿元，较2019年增长27%；通过招拍挂、收并购、城市更新等多元方式择机补充土储，新增土储计容面积约921万平方米，对应货值约1900亿元。

    在稳健的投资策略下，“三道红线”方面，佳兆业净负债率由上年末的144%降至97.9%；现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率由上年末的75.9%下降至70.3%，仅此一项略高于红线标准，处于“黄档”。

    营业利润稳步增长，盈利能力逆势增强，自身造血功能强劲，“三道红线”由橙转黄，融资成本持续下降……佳兆业近年优异的成绩单背后，是其精准把脉需求变更，坚定推进业务转型，并不断修炼内功，提升管理能力以及管控治理水平的实力和能力。

    谋篇布局

    城市更新价值加速兑现

    从城市未来发展的脉络看，《“十四五”规划和2035年远景目标建议》明确提到实施城市更新行动，这意味着城市更新上升为一项国家行动。佳兆业“城市更新”业务的起步之地深圳也推出《深圳经济特区城市更新条例》，提到盘活存量土地进行二次开发，实现土地资源的节约集约利用。

    克而瑞数据显示，目前80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，并且已有51%的企业达到超百万平方米的规模，房企进入城市更新领域正成为常态，而佳兆业早在1999年就开始涉足城市更新业务，经过二十二年的探索与专注，构建起全面的领先优势。

    聚焦战略落地，贡献价值提升，从1999年破土而出到2020年规模破千亿，佳兆业的成长一直在加速。

    在佳兆业2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为其销售贡献的重要来源，2020年佳兆业转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%，超额完成年度目标，城市更新业务也被佳兆业视作未来高质量健康发展的动力所在，接下来迎接佳兆业的是城市更新的收获期。

    佳兆业之于大湾区，既是佳兆业助力大湾区现代化建设做出的努力和贡献，同时也是大湾区提供给佳兆业广阔的发展空间和巨大的利润空间。

    多元融合

    赋能城市公共服务商

    城市更新，是让一座城市持续保持活力并提质的重要方式，根据《深圳经济特区城市更新条例》，城市更新不单是拆除重建，更多的是指综合整治，其中包括了城市功能的完善和配套设施的国画，例如学校、医院、养老院、公安派出所、消防站、文化活动中心、综合体育中心、公交首末站、变电站等公共服务配套设施建设，这就需要开发商有很强的运营能力，特别是产业运营能力，佳兆业“城市更新+”模式恰好与之匹配。

    “城市更新+”是指通过对城市空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度变革，推进居住体系、产业体系、文化体系、智能体系、健康体系等全面创新，实现城市更新服务价值链的整合与延伸。在此基础之上，佳兆业提出了“地产开发+城市更新+产业服务”三驾马车齐头并进的发展战略，这也是其区别于同行之间的独特战略优势与核心竞争能力。

    在多元产业方面，佳兆业所布局业务涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、物业管理、商业运营、餐饮管理、酒店运营、科技产业、国际教育等20多个与城市更新息息相关的产业领域，这为赋能佳兆业城市更新业务，更好地为美好生活服务提供了优势条件，同时也为佳兆业的业绩进一步增长打开空间。

    在资本市场，海通证券、国信证券等数十家权威机构，坚定看好佳兆业的基本面及成长性，给予“买入”或“增持”评级，并上调目标价。穆迪、标普、惠誉、中诚信国际等根据基本面及成长性给予佳兆业较高评级，展望“稳定”。

    所有过往，皆为序章，展望未来，佳兆业过去积累的专业能力以及优质土储，已经成为其精细化的经营的基石，手握“十四五”发展红利，佳兆业将坚持用自有资金去撬动集团的投资和经营，不断提升运营、盈利、风险控制及资本运作等能力，强化在城市运营领域的领先优势。

（编辑 李波）