中信建投地产首席分析师竺劲：资本市场更关注物管企业的规模和运营能力

    本报记者 许洁

    2020年，在疫情防控常态化的背景下，物管企业将如何突破边界，在基础服务之外创造更多的增值服务？当风口降临，如何乘风借力，腾飞发展？又该怎样创新求变，开辟物业服务新价值？

    12月25日，由《证券日报》社主办的“2020第三届中国房地产资本峰会——乘风•求变物业管理资本论坛”在北京召开。中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲发表了题为《从资本市场看物业管理公司》的演讲，他指出，资本市场更关注物管企业的规模和运营能力。

    中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师 竺劲

    合约面积规模增长带动住宅类物管估值提升

    竺劲表示，“2019年7月至2020年5月，物管行业PE估值中枢处在上升通道，23家A/H股主要上市物管公司估值均值从20.4倍提升至36.9倍，行业成长性和确定性受到资本市场热捧。”

    “但到2020年5中下旬，主要物管公司的估值达到高点，此后行业逐渐回归理性，估值回归合理区间。资本市场对物管公司自身的基本面更加看重，选股在这一阶段变得更加重要。”

    竺劲认为，合约面积规模的增长将会带动住宅类物管估值的提升。“对于以住宅类项目为主要收入来源的物管公司，单位合约面积价值与合约面积规模呈现较强的正相关性，主要是因住宅类物管项目规模效应明显，规模提升带来的边际效应递增，从而推动单位合约面积价值上升。”

    “但对于以商业项目、写字楼、工业园区等非住宅项目为主要收入来源的物管公司，及住宅/非住宅项目收入差异不大的综合类物管公司，其收入并不依赖于规模，规模效应不如前者明显，合约面积提升对单位合约面积价值的影响不明显。”

    物管企业的本质属性为消费成长股

    竺劲认为，物管企业作为准消费类公司，在现金收入比率和永续现金流方面可以对标食品饮料行业公司。

    “从现金收入比率来看，物管公司的主要收入一般来源于物业费收缴，与食品饮料类似，收入中现金占比较高，最近12个月主要物管企业经营活动现金流量净额与经营活动净收益之比多位于90%-120%区间，与食品饮料行业主要公司分布较一致。”竺劲如此表示。

    “从永续现金流来看，物管服务属于刚性需求，收入确定性与食品饮料等刚需消费品类似，处于较高水平，能够为物管企业带来持续稳定的现金流。一般情况下，物管公司失去在管项目的可能性较低。因此，在收缴率能够得到有效保证的前提下，对物管企业永续现金流的测算可以对标食品饮料公司，使其在估值上具备消费品特征。”

    能否涨价是消费与准消费的分水岭

    竺劲称，是否具备涨价能力，以及涨价幅度是否能跑赢通胀是衡量行业消费属性强弱及投资价值的核心指标。

    “传统的基础物管服务一般根据面积按月收取物业费，非业主增值服务和业主增值服务一般都根据服务内容按次计费，且虽然内涵广泛，但并未形成成熟可复制的商业模式，仍然处于探索阶段。上述三种收费模式均不具备涨价能力，以上述三种服务为主的物管企业属性位于公用事业和消费之间。”

    “而新型的商管价值服务主要为写字楼和商业物业提供前期的市场调研、产品定位、设计等咨询服务、招商服务和后期的管理运营服务，收费模式包括包干制和酬金制两种。”

    竺劲称，目前，市场上大多数项目采用酬金制，即通过租金或商家营业收入进行固定比例抽成获取收入。通过酬金制获得收入的物管企业能够随租金或商家营收上涨自然实现涨价，因此具备较强的消费属性。

（编辑 田冬 才山丹）