中小房企业绩堪忧 龙头房企大概率完成销售目标

    数据显示，截至12月22日，A股12家上市房企披露2020年全年业绩预告，4家预喜。已发布业绩预告的上市房企业绩分化较为明显。部分中小房企受疫情、变更会计计量方式、融资环境变化等因素影响，业绩出现较大的不确定性。相比之下，大中型房企凭借规模优势，结转项目较多，盈利能力较好。

    业绩分化明显

    天房发展预计2020年全年业绩存在较大不确定性。公司指出，2020年受疫情影响，公司生产经营放缓，项目的开工、施工，特别是销售情况不及预期；同时，金融政策收紧导致房地产行业竞争加剧，市场需求及行业格局被头部企业重构，中小型、地域型房企生存环境恶化；此外，疫情及金融政策等因素致使公司项目所在地区商业、住宅产品平均成交价格亦处于下降趋势。经公司财务部门初步预测，公司2020年度归属母公司的净利润与去年同期相比，存在大幅下降或亏损的可能。

    有的中小房企由于连续亏损，面临退市风险。以*ST新光为例，公司预计2020年实现营业利润-9218.62万元，归属母公司所有者的净利润为-10.12亿元。主要系违规担保事项收到法院判决新增预计负债6.51亿元，以及前期判决本期增加的应计利息担保损失2.58亿元所致。公司正在努力通过债务重组消除非经营损益对公司当期经营业绩的影响。若公司债务重组计划实施不成功，公司预计2020年度年初至下一报告期末的累计净利润可能为亏损。公司2018年度、2019年度已经持续两年亏损，根据《深圳证券交易所股票上市规则》，若公司2020年度持续亏损，公司将面临暂停上市的风险。公司提请广大投资者注意投资风险。

    部分大中型房企称由于项目交付主要集中在四季度，预计全年净利润增幅较大。以滨江集团为例，公司预计2020年全年实现归属于上市公司股东的净利润为22.84亿元至26.10亿元，同比增长40%至60%。公司指出，报告期内，营业利润主要来自于房地产项目的交付。2020年度有多个项目交付且主要集中在第四季度。报告期内，有息负债的稳健提升带来财务费用的增长，预售楼盘的增加带来营销费用的增长，项目的增长带来管理费用的增长，将对2020年度净利润产生一定影响。综上，预计公司2020年度归属于上市公司股东的净利润相比上年同期增长幅度在40%至60%之间。

    销售目标完成不一

    进入12月，房企陆续公布前11个月销售业绩。就年度目标完成率而言，规模房企间的分化进一步加剧。

    克而瑞统计数据显示，截至11月末，在年内设定业绩目标的36家规模房企中，超六成房企的目标完成率达到90%以上。其中，恒大、金茂、滨江、越秀、时代5家房企在11月提前超额完成了全年目标。但也有近三成房企的目标完成率在85%至90%之间，另有5家房企的目标完成率尚不及85%。

    中国证券报记者梳理发现，部分房企前11个月销售金额已经超过2019年全年水平。其中，包括一些在疫情暴发初期主动调低全年业绩目标的企业。

    对此，有房产观察人士指出，房企已经到了增速换挡期，能做到减速增长的已经是优质企业，很多企业能保持稳定增长很不容易。有房企率先调低增速目标，对应的相应结转也会降低。主动调低业绩目标会影响股价和估值，但这相当于提前释放利空、拉长消化期。

    易居房地产研究院总监严跃进表示，对内而言，设定预期业绩目标有利于分解全年度的销售目标，尤其对营销团队、相应的职能部门甚至是开发投资拿地部门有一个较为明确的约束。业绩目标完成的好不好，将直接影响资本市场对房企资金链、融资、销售等能力的判断，业绩目标不仅仅是一个数字，背后是一系列的综合因素的反应。

    方正证券研报指出，11月百强房企销售韧性依然强劲，全口径销售额单月同比增速19.5%，累计同比增速持续增长至10.3%，TOP20中半数房企的销售目标率已超过90%，八成房企目标完成率超过85%，龙头房企完成销售目标已是大概率事件。在权益口径增速低于全口径、新推项目权益比有所下滑、融资收紧的大背景下，房企合作增多，在合作开发过程中，龙头房企凭借自身的规模优势，对权益的管控更具主动性。整体来看，龙头房企有望实现稳步增长。

    积极布局明年行情

    值得注意的是，随着年末临近，不少房企开始积极拿地，布局来年行情，土地市场再次活跃。

    中指研究院数据显示，2020年12月14日至12月20日，40个城市共成交土地203宗，较上周增加56宗，成交面积887万平方米，较上周增加259万平方米；西安、武汉成交量较大。40个主要城市成交总金额962亿元，较上周增加329亿元，上海出让金额居前。

    12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，部署2021年工作总体要求和重点任务。会议提出稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。

    对此，严跃进分析认为，实际上这里提及的五个机制的内容，即“政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管”，这个表述就把调控的事前和事后、市场化和行政化的手段等进行了结合，具有积极的作用。后续预计长效机制方面，四大价格监管体系会形成，包括一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系。

    针对未来房地产的调控政策，中原地产首席分析师张大伟分析认为，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展将是各地房地产调控政策的主旋律。未来，各地房地产调控依然由各城市主导，避免政策调控一刀切。同时，不排除有部分城市政策调整。