安居客上市之路不平坦 递表港交所3个月仍无进展

    本报记者 许洁 见习记者 董枳君

    距离安居客向港交所递交招股书已超过3个月时间，但其上市进程仍没有进一步消息。对于赴港IPO的进展，安居客相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示，“目前没有时间点，具体要看下半年”。

    “正常来说，港交所那边从递表到聆讯还是比较快的，一般在1个月至2个月之间，难点通常是发行这块。对于安居客这种行业龙头来说，递表3个月没有进展，可能是交易所那边担心并提出的问题较多，导致进度变缓。”有机构保荐人向《证券日报》记者表示。

    据悉，由于在商业模式上，安居客主要是搭建一个平台，集中房地产中介公司的房源信息，按照点击次数，收取端口流量费。由于房源并非自身所有，使得其平台上的虚假房源信息不断，安居客方面虽然多次表示会持续优化房源信息，但从实际效果上看，成效不大。

    “安居客的平台商业模式，导致其对中介信息的管理难度非常大，虚假房源很难根治。毕竟中介公司为了吸引客源，在房源信息上多少会有些水分，如果平台方面重拳处理，短期内中介公司客源势必减少，进而导致安居客收入的下滑。”有业内人士分析称，“正因为其虚假房源的问题很难根治，所以港交所那边可能顾虑比较多。即便公司上市，类似问题也会成为影响其股价和进一步发展的拦路虎”。

    盈利能力下滑    

    营销费用高企

    4月7日，安居客向港交所递交了上市申请。其中，58同城持有安居客45.3%的股份，是其第一大股东。在此之前，2020年9月18日，58同城宣布完成与QuantumBloom的私有化合并，从纽交所退市。私有化完成后，58同城将公司旗下58房产并入安居客。

    事实上，早在2009年和2014年，安居客就曾2次冲击IPO未果。而谈及在资本市场上的表现，2020年对于58同城和链家都是特殊的一年。当年58同城私有化退市，与58同城经历至暗时刻相比，左晖的贝壳找房赴美上市，市值巅峰超过900亿美元。

    天眼查APP显示，安居客2007年1月份成立于上海，其业务覆盖新房、二手房、租房、商业地产、海外地产、装修等领域，在为用户提供找房服务的同时，也满足开发商与经纪人的网络推广需求。

    招股书显示，2018年-2020年，安居客集团分别实现收入62.163亿元、75.791亿元、80.524亿元；年内净利润19.07亿元、23.063亿元、19.547亿元；同期的净利润率则分别为30.7%、30.4%及24.3%。

    值得关注的是，2020年公司的收入同比增长了6.24%至80.52亿元，但公司的年内净利润却同比减少了15.24%至19.547亿元。

    在安居客新房交易发展滞后的B面，是其对在线营销的依赖。

    招股书显示，2018年-2020年，安居客在线营销服务贡献的金额分别为61.5亿元、73亿元和78亿元，这意味着最近三年里，该业务在总营收中占比一直高于95%。

    显然，安居客的营业收入主要来源于在线营销服务（为经纪品牌和经纪人发布二手房源信息及营销）和为房企新房提供广告和促销服务等，通俗来讲，赚的是端口费用。

    从其在线营销服务收入的增速来看，其2019年同比增长了18.71%，2020年的增速则下降至6.89%，显然，其在线营销服务收入增速正在放缓。

    支柱业务收入增速放缓的同时，安居客相应的支出占比却越来越高。招股书显示，2018年-2020年，安居客广告及营销开支分别为13.73亿元、16.26亿元、23.73亿元，在总营收中的占比分别为22.09%、21.45%、29.49%。不难看出，2020年安居客加大了在广告上的投放力度。据AppGrowing研究报告指出，在2020年Q1的广告投放金额（估算）Top10中，安居客稳居前三。尤其是2020年安居客广告及营销支出达23.73亿元，远远超出了其当年19.55亿元的净利润。

    此外，安居客的销售和营销支出也居高不下，2018年-2020年占总营收的比重分别为42.7%、39.2%和44.6%。而在2020年的销售及营销费用中，有34.5%用在了获取流量上面，这也意味着安居客对流量的依赖很重。

    上市之路不平坦    

    平台管理待加强

    主营业务增长放缓，安居客也开始寻找新的业绩增长点，其中新房业务被姚劲波寄予厚望。

    据艾瑞咨询分析，我国的住宅房地产市场规模于2020年达到24万亿元，并预期到2025年将以8.9%的复合年增长率增长至36.6万亿元。具体而言，中国新住房市场的经纪服务渗透率预计将由2020年的31.5%大幅提高至2025年的54.2%。

    姚劲波表示：“安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域。”安居客在招股书也指出，聚焦新房业务的“爱房”，是公司未来增长的主要驱动力。

    据悉，“爱房”成立于2019年，收入主要来源是从开发商处赚取新盘销售佣金。目前，爱房业务已经扩展至中国33座城市，2020年交易总量653亿元，较2019年增长282%。

    而安居客的竞争对手贝壳找房，却做到了线上线下的融合。贝壳近期发布的财报显示，截至2020年年末，公司连接的经纪门店数量接近5万家，其中包括具有强大线下优势的链家。2020年，贝壳找房新房业务总交易额为1.38万亿元，同比增长85%；全年营业收入379亿元，同比增长87.1%。对比之下，安居客2020年的新房交易总额不足贝壳找房的5%。

    除了贝壳找房，安居客的竞争对手，还有位于产业上游的房地产开发商。自去年以来，包括碧桂园、万科、恒大在内的多家房地产开发商纷纷上线了自己的线上售房APP，联合“网红”和明星开启直播卖房也已成常态。

    此外，安居客还面临着天猫好房、幸福里等多个平台的竞争，显然这些平台背后的阿里及字节跳动等巨头对这一市场也不乏好奇心。

    “安居客未来要做的不仅仅局限于流量分发、线上营销，还要做新房、二手房交易。在安居客从流量平台转向交易平台的这个过程中，就要与行业龙头公司抢市场。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示。

    除商业模式外，安居客平台上的“假房源”等问题，也备受市场诟病。

    值得注意的是，在招股书中，安居客表示，用户选择平台的主要原因之一是房源信息全面且真实。如果无法保证房源实时性、真实性、准确性，平台对用户的吸引力及用户活跃均可能下降。然而，根据消费者投诉平台黑猫投诉显示，关于安居客的投诉信息多达近千条，其中主要涉及“虚假房源”、“泄露用户信息”、“骗取信息费”等问题。

    “假房源的问题已经屡见不鲜。假房源不仅扰乱市场，而且侵犯住房消费者合法权益，早就成为房地产中介行业的‘毒瘤’。”互联网行业研究员、前速途研究院院长丁道师指出，“中介服务的本质和互联网是一样的，就是搭建信息桥梁。但是，中介服务的盈利模式和互联网却是不一样的。后者靠的是消除信息壁垒，前者靠建立信息差赚钱。这也就意味着信息越混乱，中介越容易赚到更多差价”。

    而安居客虽然也多次表示，平台在不断升级稽查惩处的力度，但从最终的结果看，虚假房源问题并没有从根本上解决。

    如今，安居客第三次发起IPO攻势，但是在平台激烈竞争、品牌信誉被透支的情况下，安居客押注新房业务机会何在？尚待市场检验。

（编辑 孙倩 白宝玉）