扎堆分拆上市、配股融资 物业公司掀起了一场“资本盛宴”

    “长线机构可以怀着怜悯的心作为高股息资产来配置金融、地产等传统核心资产”，兴业证券首席策略分析师张忆东在近期一份研报里写道，“怜悯的心”一词略带调侃，却道出了此前很长一段时间地产板块情绪的低迷。

    而另一边厢，因为疫情原因，物业公司价值被二次发现，A+H股物业板块估值连连走高。进入6月以来，世茂集团、金科股份、荣盛发展等知名房企扎堆分拆旗下物业公司赴港IPO，有房地产行业人士甚至笑称，“物业公司不是上市，就是在上市的路上”。

    而已在港上市的物业公司也没“闲着”，绿地服务、永升生活服务、佳兆业美好等公司如火如荼地掀起“配股潮”进行融资。毫不夸张地说，物管行业在6月里掀起了一场“资本盛宴”。

    物业分拆上市再迎高峰

    6月24日，端午节假期前一天，然而资本市场依然不乏物管行业的重磅消息。这一天，荣盛发展旗下的物业公司荣万家生活服务、合景泰富集团旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申请。

    2天之后，6月26日，佳源国际旗下的佳源服务递交招股书；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服务和世茂集团旗下的世茂服务亦同日递表。

    据新浪财经统计，今年以来已有15家房企分拆物业平台赴港上市。其中，兴业物联、烨星集团、建业新生活3家已经成功挂牌上市；金融街物业、弘阳服务、正荣服务3家已经通过聆讯；星盛商业、宋都物业、第一服务、卓越物业等9家物业公司则完成递表，在排队等候上市的途中。

    此外，一位不愿具名的机构人士表示，华润置地也正在着手分拆旗下物业板块上市，拟IPO时间可能在2021年。同时还有市场消息称，中国恒大也有分拆物业公司上市的打算。

    回顾内地物业公司在香港资本市场的发展史，不过只有6年时间。2014年，花样年控股分拆彩生活在港上市，后者成为“内地物业公司分拆上市第一股”。随后的三年，每年都有内地物业公司在港上市，但数量维持在1-2家。

    直至2018年，物业公司才真正掀起上市潮，目前投资者所熟知的雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务等物业公司纷纷登陆资本市场。

    2019年更是出现井喷，这一年12家物业公司以IPO或借壳方式上市，数量等同于过去五年主板物业股的总和。而目前在港上市的内地物业公司共有24家，板块市值超过3000亿港元。

    为何今年物业公司分拆上市数量再创峰值？克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨表示，2014年彩生活上市之后，大部分物业公司的上市意识在2018年左右被再次点燃。经过1-2年的时间，很多企业做好了财务、架构等方面的准备，所以今年出现物业企业集中递交招股书的情况。

    “特别是一些体量本身较小的企业，更是需要一个筹备期，由于港股对物业公司上市比较友好，门槛不高，所以会看到一些中小型物业公司近年上市”，汤晓晨称。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进则分析称，分拆旗下物业板块上市，使得该业务可拥有独立的融资平台，并用募集资金和接下来的融资扩张自身业务，一方面可以减少母公司的资金运营压力，另一方面可使其在房地产细分业务市场中发展壮大，在存量时代占得先机，这是近年来房企加快分拆旗下业务上市背后的核心逻辑。

    已上市物业公司掀“配股潮”

    房企忙于分拆旗下物业公司赴港IPO，而已上市的物业公司也没有“闲着”，在这一场“资本盛宴”中打出了“配股融资”这张牌。

    率先“出牌”的是绿城服务。6月3日，绿城服务发布公告称，按每股10.18港元的价格配售2.666亿股，预计融资额约27.14亿港元。配售股份占扩大后已发行股份的8.29%，折价率为7.12%。

    紧随绿城服务其后的是旭辉集团旗下的永升生活服务。6月4日，永升生活服务宣布，以“先旧后新“的方式配售1.34亿股，配售价为每股11.78港元，预计融资额为15.79亿港元。配售股份占扩大后已发行股本约8.02%，折价率约为6.95%。

    6月9日，佳兆业美好宣布以每股32.55港元配售1400万股，占扩大后已发行股本的9.09%，配售价折让率约9.96%，预计融资款净额约为4.51亿港元。

    最近一次发起配股融资的是和泓服务。6月15日，和泓服务公告称，以每股配售股份1.28港元的配售价向不少于6名承配人配售最多8000万股新股份，配售价折让率约为3.76%。

    在港股市场中，配股是非常快速的融资手段，类似于国内的定向增发。但对于内房股来说，配股融资并非常态，直至2019年下半年才成为房地产行业的一种惯用融资手法。而在物管行业里，这还是物业公司第一次集中释放出折价配股的信号。

    此外，与国内的定向增发不同，港股配售参与机构的股份没有禁售期。而配股事项难免会稀释原股东所持股份，因此配股融资也被称为是向资本市场“抽水”。受此影响，前述公司股价均于公告日应声下跌，跌幅在3%-7%之间。

    上市物业公司配股融资的一个大背景，是肺炎疫情发生以来港股物业板块股价的逆势走高。截至6月30日收盘，在港上市的24家内地物业公司中，银城生活服务上半年的涨幅达到204%，中奥到家、永升生活服务、时代邻里、鑫苑服务四家涨幅则均在100%以上。

    汤晓晨指出，目前多家进行配股的物业公司股价都处在高位，相比发行价涨幅很大，有些甚至翻了几倍，因此企业选择此时融资所筹资金可以最大化。“目前资本市场也有波动，不少市值较高的中概股回港股上市，吸引了大批资金，物业公司选择此时配股，也可以规避一段时间融资的不确定性”，汤晓晨补充道。

    新浪财经注意到，物业公司通过配股所得到的融资款，大多用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。

    汤晓晨分析称，目前头部企业之间竞争加大，上市物业服务企业的规模发展和数字化改造对资金的要求量越来越大，企业发展需要更多资金支持，因此配股融资的情况增多。

    板块内估值分化并购加速落地

    目前，大部分物业公司的收入主要来自于住宅物业的管理服务，同时行业也在积极发力非住宅类的物业管理以及住宅的增值服务。

    相比于房地产开发企业，物业公司本身具备现金流好、轻资产扩张快、周期属性弱等特征，在投资者看来成长性较高，加上今年疫情带动了物管行业价值被二次发现，物业板块自然成为了港股市场中的香饽饽。

    这也导致了目前个别物业股估值甚至高于房企母公司，市盈率也是母公司的好几倍。比如雅生活最新收盘日的市值为521亿港币，而母公司雅居乐集团市值为357亿港币；绿城服务最新收盘日市值为294亿港币，而母公司绿城中国市值为193亿港币。

    在汤晓晨看来，越来越多物业公司上市，是物管行业逐步走向成熟的标志，未来物管行业的上市进程还会持续，并且会有一个密集的上市期。但是资本市场对物业公司的估值能否继续保持高位？对此，汤晓晨则认为存在一定的不确定性。

    “目前投资者对物业公司的高估值中，叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期，如果物业公司能够在未来逐步兑现这部分预期，估值就会有一定的支撑，否则也存在一定的风险”，汤晓晨称。

    实际上，随着在港上市的物业公司数量增加，物业公司在股价和估值方面已出现明显分化。

    以今年上市的三家物业公司为例，在整个港股物业板块逆市上涨的情况下，建业新生活自上市以来股价跌幅为17.47%、兴业物联跌幅为15.47、烨星集团也微跌0.68%，是今年上半年为数不多股价下跌的物业公司。

    汤晓晨分析称，分化的原因主要在于投资者对企业成长性的判断不同，“优质企业的天花板会更高，而各方面比较弱势的企业则可能难以获得投资者的关注”。

    烨星集团与兴业物联均属于“蚊型”物业公司。此前，在港股上市的物业公司中，和泓服务的在管面积最少，只有635万平方米，而烨星集团管理的总收益建筑面积则更少，仅有490万平方米，兴业物联的在管建筑面积240万平方米，仅为和泓服务的1/3。

    此外，扎堆上市及配股融资背后，或会带来更多行业并购。光大证券6月13日发布的研报指出，受二级市场高估值带动，物管板块一级市场估值远高于房地产项目。而物业板块净资产较少，出售对企业影响较小，加上小型物业公司股价表现一般，因此中小开发商有动机将旗下物管板块高位套现，而非推动上市。

    “疫情对于多数中小企业来说是一次严峻考验，因此疫情后并购机会将大量涌现。年初至今，已有多家物业上市公司进行市场融资，为物业并购窗口期储备资金，预计下半年将会看到较多的并购案例落地”，光大证券称。