证监会股权融资优化措施释放利好 首开股份拟13.44亿元参投股权投资基金

    本报记者 向炎涛

    11月28日晚，首开股份公告称，拟投资藏山新融壹号城市发展股权投资基金（天津）合伙企业（有限合伙）（暂定名，最终名称以工商登记结果为准，以下简称“基金”），成为基金的有限合伙人，认缴出资不超过13.44亿元，参与基金设立，获得基金未来项目投资相应收益。

    当晚，证监会网站发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。

    证监会提到，开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

    拟参投私募基金

    根据首开股份公告，该基金成立时间预计为2022年12月，总认缴规模不超过27.451亿元，拟定经营范围是以私募基金从事股权投资、投资管理、资产管理等活动。基金管理人为珠海东方藏山资产管理有限公司，执行事务合伙人、普通合伙人为珠海东方藏山资产管理有限公司、新保咨询（海南）有限公司。基金期限5年，其中前2年为投资期、后3年为退出期。

    首开股份表示，公司选择东方藏山及新保咨询作为合作对象，利用其专业化的投资背景及完备的风险防控措施，依托其多年来对于细分行业的投资经验，为公司最大限度地规避投资风险；且投资标的为位于一线城市核心区域的商业和办公物业，公司对相关业务较为熟悉，所投资的项目风险较低。

    “私募股权投资基金是房企快速融资、支持重点项目发展的资金来源。此次明确开展不动产私募投资基金试点，对于此类私募投资机构来说无疑释放了较好的机会。同时此类资金后续允许投放到存量住房地产和商业地产等领域，其实很明显，其属于对目前存量债务和存量资产盘活的重要策略。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访表示。

    严跃进认为，对于相关房企来说，要密切关注此类私募基金的作用。其相比传统的信贷、债券融资等有较好的优势，同时其可以为房企量身定做特殊的金融投资服务产品，有助于破解目前“剪不断理还乱”的房企债务问题。其对于更快更好化解房企债务问题、促进房企资金状况快速改善等具有积极的作用。

    收购一线城市非住宅物业

    根据首开股份公告，此次拟成立的基金拟采用股权投资的形式，收购位于一线城市核心区域的商业和办公物业，进行长期持有并经营。退出方式为出售项目公司或标的资产实现退出。

    在严跃进看来，该私募基金目标是收购物业，其实是存量资产收购的概念，体现了相关房企从传统增量开发到存量运营管理的思路转变。

    目前，房地产行业整体依旧面临下行压力。根据首开股份发布的10月份销售简报，2022年1月份至10月份，公司共实现签约面积264.64万平方米，同比降低18.16%；签约金额733.98亿元，同比降低26.89%。

    而一线城市的商业地产或有所回暖。根据RET睿意德中国商业地产研究中心报告显示，2022年第三季度中国商用物业市场已经开始回暖，开发指数为79.84，环比下降0.84%，同比下降8.93%。该季度购物中心开业项目数量较上半年明显增长，项目供应量较上季度增加70.45%，较去年同期下降24.24%。一线、新一线、二线新开业项目数量在第三季度均明显增加。

    严跃进认为，目前核心区域的写字楼物业已被低估，虽然短期内价格很难反弹，但在这两年对这些物业进行收购，性价比较高。一般在价格低估的时候，资金的动作也会比较大。

（编辑 才山丹）