远洋集团以资产注入基金方式置换现金

    本报记者 王丽新

    12月2日，中国奥园对60亿元理财产品提出两个兑付方案，这也是继三笔债务展期后，该公司再次提出的自救动作之一。近一个月来，花样年、中国奥园似乎一直坐在信用风险火山口上。事实上，缓解流动性危机早已是房企当前第一要务。从恒大触发债务违约以来，“如何回流现金”已成多数房企掌舵人工作日程表中的头等大事。

    “寻找战投排序在前，这是部分房企一年多前就率先踏出的自救之道。无果之下，裁员及优化组织架构、与金融机构协商债务展期等都是标准动作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示。

    在这场行业跨入寒冬的自救运动中，远洋集团近期的一纸公告引发了记者的关注。或许，这为类似房企提供了一个代价小，资产盘活能力强的安全造血样本。

    让重资产变轻的“瘦身术”

    11月23日，远洋集团发布了出让及投资公告。出让的是北京CBDZ6地块；投资的是有限合伙企业Sino-OceanPrimeOfficePartnersILP。据悉，这是目前国内写字楼市场最大规模的美元基金。当日，远洋集团收盘涨2.82%。

    在公告中，远洋集团预计，Z6项目出售事项所得款净额约为64.12亿元，拟将用作一般营运资金、偿还集团债务或投资事项。据《证券日报》记者了解，这次公告是对10月中旬公告事宜的后续披露。

    10月13日深夜，远洋集团披露公告涉及两件大事，一是联合全球主权财富基金与机构投资者，共同出资设立总规模14亿美元的核心写字楼基金；二是将旗下北京CBDZ6地块及远洋光华国际项目注入该基金。

    有业内人士向《证券日报》记者算了一笔账，Z6项目以64.15亿元交易价计算，除去出资4亿美元（约合25.74亿元人民币）参投合伙基金，至少现金回流38亿元。若加上远洋光华国际，两个项目估值超百亿元，变现超过53亿元。另据接近远洋集团人士推测，在计算后续收益等，近期预计约6亿美元流入远洋境外账户，已提前覆盖2022年4月份到期的5亿美元债。

    看似资金有进有出，但其背后却值得房企掌舵人深思。

    第一，交割后项目公司将不再为远洋集团附属公司，远洋集团财务报表得到优化。在楼市销售遇冷叠加资金监管强化，回流到总部资金较高峰时下降的行业现象中，销售端现金净流入总部，可助其进一步强化财务灵活性。

    第二，写字楼资产多是沉淀资金多、回报周期长的持有型物业，在顺周期市场中，这些资产可为企业带来稳定现金流，但在“落袋为安”的逆周期市场中，让重资产变轻、回流现金才是王道。从一定意义上而言，与主权基金开展创新合作，也侧面表现出国际机构对远洋集团的认可，这对其后续搭建基金也有助力。

    第三，远洋集团并不是甩卖核心写字楼物业。从今年北京甲级写字楼市场交易和租赁情况来看，有空置率降低租金上扬趋势，因此其市场估值并不低。

    第四，以写字楼资产注资成立核心写字楼基金公司，真正的核心在于出售物业换现金得收益。预计远洋集团将于9年内，仅因出售事项便可累计获得约13.15亿元的收益，算上Z6累计评估增值情况，收益会更高。

    用资产管理思维超车？

    “这不是什么房企都能用的瘦身‘招式’，远洋此前在不动产领域深耕多年，深谙不动产的‘投融管退’套路，在该领域的资源也较丰厚。”严跃进称，这种资产变现术将为远洋腾挪更多空间，比如保证资金链安全、在土地市场低潮期低价储货，聚焦开发主业寻弯道超车等。

    事实上，在过往严格投资纪律的约束下，在“三道红线”长期维持“全绿”状态中，远洋集团也并未盲目冒进取地。据中指院发布的《2021年1月-11月房地产企业拿地》榜单显示，远洋集团拿地金额131亿元，处在百强房企拿地排行榜的中游。

    上述业内人士向《证券日报》记者表示，在行业短期流动性危机来临之前，远洋集团的“居安思危”意识让其盘整相关资产，凭借过去布局的资源，用资产管理输出方式收回大量现金。

    基金成立后，远洋集团旗下各业务更是迎来“用武之地”。如远洋集团旗下远洋不动产及远洋服务分别担任项目开发管理人及项目资产管理人，确保基金旗下物业的开发与运营质量；远洋资本担任基金的普通合伙人（GP）和基金管理人，负责基金日常运营和管理。运营也好，服务也罢，业务都未外流，一步棋盘活多个业务板块，协同发力。

    “有资产管理思维的房企，意味着对不动产增值运营有更深的理解，这是不同于开发销售扩规模的一锤子买卖思维，这类企业业务板块设计较为灵活，肯花时间打造多维度弯道超车能力，钱赚得可能不快不大，但穿越周期能力更强。”上述人士向《证券日报》记者直言，未来懂得做资产管理的房企，会活得更好。