旭辉控股上半年销售回款率超90% 林中称下半年行业销售增幅将回落

    本报记者 王丽新

    “房地产行业体量大，韧性足，我们坚持看好中国城市化，看多房地产。旭辉历来对市场保有谨慎乐观态度，目前观测到房价上涨增速回落，逐步平稳。”8月26日下午，在旭辉控股2021年中期业绩说明会上，旭辉控股董事局主席林中向《证券日报》等媒体表示，上半年房企销售额增速大，下半年销售增幅会回落，全年保持正增长，长效机制作用下，房地产行业正走向平衡健康的发展道路。”

    截至2021年6月30日，旭辉控股实现合同销售金额约为1362亿元（人民币，下同），按年增加68.6%，销售现金回款率超90%；实现收入363.7亿元，同比增58%；归属于股东的净利润36.02亿元，同比增6.94%；预收账款达到935亿元，较2020年末增加25%；宣派中期股息每股港币12港分。

    在上述业绩述说明会上，旭辉控股CEO林峰向《证券日报》等媒体分享了行业新形势下的发展模型：“通过提高经营效益，保持财务稳健和业务均衡及可持续发展，来达成经营业绩的平稳增长，要做强做厚做久。”

    增强多元化投资拿地能力

    在土地投资方面，旭辉控股通过严格遵守投资纪律，谨慎拿地，上半年新增货值1279亿元，一、二线城市占比达82%，平均地价每平方米不到7000元，对比每平方米1.7万元销售均价，毛利率水平较好。

    截至2021年6月30日，旭辉控股总土储面积为6857万平方米，一、二线城市占比85%，大概率在入市后能快速去化。管理层称，希望未来库存可以控制在合理水平。

    在未来投资布局方面，林中表示，“提升单城和单项目产能，减少新进入城市，增强多元化投资拿地，把握城市分化，增强精准投资，提高投资质量，把握下半年投资机会。”

    林中进一步称，集中供地城市第二轮供地已经开启，旭辉控股会注重研究“一城一策”，预计新政策下土地市场会更加平稳，下半年有更多投资机会，包括22个集中供地城市之外的，基本面较好的城市都有机会。在收并购方面，钱少地多，企业级收并购或许难求，但会关注优质项目标的。

    在林中看来，在当前的市场格局下，房企要挖对内潜力，主要体现在四个方面。第一盘活资产，买地钱不能来自负债，快速销售减少库存；第二盘活土地储备，加快土储滚动开发，不需要长期土储，计划将周期提至两年；第三是抓经营效率提升，比如同样一元钱土地投入产出几元钱的销售，背后需要更多数字智能化手段、管理工具、业务精进标准来支撑，更要提高土地、资金和人的全要素生产率；第四是改变投资策略，希望在市场好的城市拿更多周转快去化快的项目，避开进入市场不好的城市，减少拿大型项目，倾向于拿中型销售较快项目。

    连续七年中期派息

    另据旭辉控股管理层介绍，下半年可售货值2600亿元，全新项目53个，其中货值超过25亿元的大盘就超过10个，全年业绩目标达成可期。

    在房地产行业不再是暴利行业之际，旭辉控股的盈利能力也较为稳定，这让公司得以持续回报股东。有业内人士表示，到明年以后，2019年和2020年投入性价比较好的项目得以结转，届时行业毛利率和净利率会回稳提升，旭辉控股届时盈利能力也将提升。

    在上述业绩说明会上，旭辉控股管理层表示，中期每股派息12港分，这是公司连续七年坚持中期派息。自上市以来，已累计派息1.96港元，达IPO价格的1.47倍。

    对此，林峰分享了提升股东回报率的3R抓手：项目层面狠抓IRR，从运营开发和销售去化两个维度提效；区域层面关注ROIC，从投入产出和资金周转推动提效；集团层面高度重视ROE，致力于为股东创造优厚回报。三管齐下，2021年上半年，旭辉控股归母核心ROE达22.3%，连续6年保持在20%以上。

    在林峰看来，比起规模大，旭辉更注重有质量发展，会坚持实现有质量的回款，有分红的利润。

    “三道红线”将在今年转绿

    在财务盘面表现方面，根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，旭辉控股剔除预收款后的资产负债率为72.1%，净负债率为60.4%，现金短债比为2.68。由此，贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，旭辉控股2021年中期指标一项超阈值，继续保持“黄档”行列。

    不过，“旭辉持续管理自身的债务结构，保证财务的安全性，目前，旭辉已完成下半年主要到期债务的再融资，以更厚的安全垫应对行业的不确定性。”旭辉控股CFO杨欣在业绩会上向《证券日报》等媒体表示，“上半年，我们的经营性现金流是正的，有息负债仅增长5.8%，净负债率实现持续下降，今年的目标是’三道红线’年末时全部进入绿档。”

    2021年上半年，在房地产行业融资整体呈现收缩的大环境下，旭辉控股新增融资成本下降至4.3%。8月，旭辉更是在债券市场下行的大环境下，逆势发行3+2年期30亿境内公司债，利率仅为4.2%，为同期民营企业最低水平。截至目前，旭辉控股加权融资成本仅5.1%，平均债务账期则拉长至4.6年，一年内到期的债务占比仅17.7%。

    值得一提的是，旭辉控股上半年主动赎回2.47亿美元永续债，加上多笔低息、长久期融资，让债务结构不断优化。综合来看，标普、惠誉、穆迪三家国际评级机构分别给予旭辉BB、BB、Ba2的主体评级，展望均为稳定。

    “去年下半年以来，金融机构更倾向经营质量、财务盘面较好的房企，这让部分房企拿到成本较低的融资。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，而鉴于永续债有跳息机制，所以有能力的房企都在积极赎回永续债或成本较高的债务，降低资本成本，提升资金管理能力。

    展望未来，林中表示：“长效机制作用下房地产业正走向平衡健康的发展道路，行业进入高强度、全方位的竞争阶段，资源将向稳健、优秀的大企业集中。旭辉坚持看好中国城市化，看多房地产行业，要通过提高经营效益，保持财务稳健和业务均衡及可持续发展，来达成经营业绩的平稳增长。同时，拥抱行业向存量的转型，大力发展房地产+业务，协同增效共赢，做强做厚做久。”

（编辑 乔川川）