绿城中国土地储备货值近万亿元 张亚东称市场机遇大于压力

    本报记者 王丽新

    在竞争愈发激烈的房地产市场中，8月24日晚间，绿城中国（以下或简称绿城）交上了2021年中期考卷。整体而言，在“销售+投资”端可谓双向发力。

    截至2021年6月30日，绿城中国合同销售总额达1717亿元，同比增长88%，全国排名提升至第7位；累计已售未结转金额约3207亿元，较2020年末增加675亿元；总收入361亿元，同比增长51%；股东应占利润24.18亿元，同比增长15%；银行存款及现金605.6亿元。

    “目前调控政策对企业形成一定压力，在这种压力下，全行业所有企业都在试图进行创新和转型升级，这将加速房企分化。”8月25日下午，在绿城中国2021年中期业绩说明会上，绿城中国董事会主席张亚东向《证券日报》等媒体和投资者表示，这种分化体现在四个方面，一是城市布局的分化，一、二线城市向好，绿城恰好主要布局这些城市；第二是产品的分化，这对绿城更有利；第三是企业分化，对好且健康企业影响为正向，这对绿城来说，市场机遇大于压力，这在业绩指标中均有表现，体现稳健房企优势；第四是资金和其他资源供应分化，向好的房企集中，在这方面绿城也迎来发展机遇。

    张亚东进一步称，未来三年，绿城将目标聚焦在营收和利润上，像前三年销售和投资一样，实现倍增计划，为社会、员工、业主和股东创造更高回报。

    关于回购计划，张亚东向《证券日报》等媒体和投资者表示，“我们已经认真研究多次，并提出了方案，综合平衡现金流情况以及各方股东诉求，做一个有利于绝大多数股东的选择，并推动实施。关于股份激励计划，已经对70多位管理层进行期权、股权激励，把管理层、股东和公司利益绑定，为公司长远发展护航。”

    新增货值2140亿元

    在土地获取方面，绿城中国精准把握拿地节奏，在充沛的资金流支持下，拿地投资较为积极。

    今年上半年，绿城中国于31个城市新增项目67个，总建筑面积约1186万平方米，总货值2140亿元。其中，一、二线城市的新增货值占比达78%，其中长三角作为战略深耕地，新增货值占比50%，有助于巩固绿城中国在长三角区域的市场份额与行业地位。

    截至2021年6月30日，绿城中国土地储备总建筑面积6034万平方米，总货值达9951亿元，平均楼面价每平方米为7177元。在杭州、北京、宁波、上海、天津和西安等13个城市土地储备货值均超过200亿元。

    2021下半年，绿城中国预计整体可售货源额3090亿元。其中，自投项目可售货值2312亿元，代建板块778亿元。一、二线自投可售货值占比为76%，新增货值占比为63%，达1450亿元，完全可保障下半年经营指标的完成。

    “为了应对‘集中供地’，绿城深度研究、广泛参与，择优获取，参拍20个城市的142宗土地，最终在9个城市获取了23宗土地。”绿城中国管理层表示，在公开市场获取1458亿元货值，非公开市场获取682亿元货值。

    “当前各个城市采取较为灵活的土地出让方式，以天津为例，最高溢价降至15%，给房企利润留了空间，这对资金合规性强、杠杆率低的房企是利好，有利于行业健康发展。”绿城中国执行董事、执行总裁郭佳峰表示，绿城坚持布局35个核心城市，积极关注政策、经济等基本面较好城市，确保拿到适合绿城开发的土地，同时拓展收并购、产城开发等多元化拿地方式，确保用小资金获取大货值。

    打造第二增长曲线

    在传统房地产投资开发业务外，绿城中国亦着力打造第二增长曲线，积极开展特色业务、新兴业务的布局与落地。

    小镇项目持续扩张发展，小镇品牌进一步落地。截至2021年6月30日，小镇业务已累计进入21座城市，在营在建特色小镇27个，确权总建筑面积1192万平方米；TOD业务方面，践行全国化、多类型、多业态的发展策略，与多地轨道交通集团形成战略合作，已在杭州、宁波等多个城市累计落地近20个TOD项目。

    此外，在未来社区方面，成立绿城未来数智科技公司，形成集设计、开发和运营于一体的产业链，致力于营造高品质生活场景。上半年，绿城落地宁波及衢州2个未来社区项目，并重点跟进35个未来社区项目。

    值得一提的是，在绿城中国的2025年战略规划当中，在业务方面，提出“1+1+7”体系目标，“1”是重资产，未来5年绿城合同额目标为4500亿元以上，每年增长15%；“1”是轻资产；“7”是上下游企业，涉及装配式、金融、生活服务等资产板块，合同额400亿元。到2025年，上述三大业务要形成合约销售额6400亿元。

    而在非住宅开发板块，通常被称为’绿城+’板块，是当下第二增长曲线的重要核心能力。

    对此，绿城中国管理层向《证券日报》记者表示，在康养方面，目前服务床位达到6100多张，客户满意度在95%以上，服务金额为4500万元，持有重资产外，也在进行轻资产化品牌输出；在房屋4S业务板块，上半年合同金额8.5亿元，实现大幅增长，未来希望由为自身业主服务延伸到社会领域，目标是到2025年外拓业务量占35%；在科技装修方面，上半年累计营业额为14.2亿元，同比增长32%，希望未来可以深化住宅科技及智能化研究和服务。

    提前偿还多笔到期债务

    凭借经营稳健、财务把控审慎的优势，绿城中国与各金融机构加深战略合作，融资渠道保持畅通，融资成本持续优化。

    截至2021年6月30日，绿城中国净资产负债率为75.2%；现金短债比为2.0倍，一年内到期债务为301亿元，占总债务23.5%，比重较2020年末下降3.8个百分点；总借贷加权平均利息成本进一步降至4.6%，较2020年上半年的5.2%下降60个基点。

    对于机构关注的永续债问题，绿城中国管理层向《证券日报》等媒体和投资者表示，永续债有股性也有债性，比其他融资方式有优势，但成本较高，有跳息机制，“三道红线”新规是否将永续债计入净资产也待定，综合考量这些因素后，随着可赎回日的到来，绿城将逐步赎回永续债。今年7月份，公司已经赎回10亿元永续债，下半年将赎回31亿元以及5亿美元，到年底将降至108亿元，明年还将赎回境内外永续债，后年将赎回最后的15亿元，在所有永续债没有赎回完之前，将不再发行。

    “今年上半年，我们提前偿还了多笔2021年下半年到期债务，减少短期负债，优化债务结构。”绿城中国管理层表示，争取在2023年提前实现“三道红线”全部达标，目前绿城现金流稳健安全，融资成本保持低位，债务结构有序优化，为公司后续发展提供强有力的支撑。

    展望下半年，预期“房住不炒”的调控基调持续深化，加上“三道红线”、“集中供地”管控政策的效果显现，行业格局将加速变革。

    张亚东表示，下半年，绿城中国以打造“TOP10中的品质标杆”为核心目标，通过“多、快、准、省、稳”的经营策略，全力实现经营目标，积极提升产品、运营、投资、营销等多维能力，稳步提升销售规模、持续优化经营效率、精准投资定位、优化成本以及着眼长远稳健发展，努力成为“有特长且全面发展的优等生”，全面打造“理想生活综合服务商”第一品牌。

（编辑 乔川川）