寻找稳定增长逻辑 上坤规模盈利双增“轻装”上市

    本报记者 刘会玲

    10月29日，港交所更新上坤地产集团有限公司（以下简称“上坤地产”）聆讯后招股书，这意味着上坤地产通过港交所聆讯，正式进入IPO冲刺期。近期，中国香港资本市场迎来多家地产和物业公司上市，新股市场不乏看点，上坤作为其中的年轻房企，成长路径反映了新市场环境下以产品和运营驱动的地产开发商发展模式。

    据聆讯后招股书，截至2020年4月，上坤地产实现营业收入11.49亿元，与去年同期基本持平；毛利和归母净利润较去年同期均有所增长，其中毛利5.93亿元同比增长3.5%，归母净利润相比去年同期由负转正增长逾2倍；此外，公司2019、2017年营业收入分别为75.35亿元和12.01亿元，三年复合增长率达150.5%。

    财务结构显著优化 净负债率降至73.8%

    近年来，随着宏观审慎政策的出台和完善，防范系统性风险的要求从信贷端逐渐延伸到了房企端，众房企运用杠杆换取规模发展的历史已经成为过去，保证自身财务更加稳健合规才能使可持续发展成为可能。

    于地产白银时代诞生，将要在更严苛市场环境下谋成长。从上坤地产最新提交的招股书来看，公司在优化财务结构方面已经取得了显著结果，与降杠杆大背景要求不谋而合。上坤招股书更新后，特意增加了关于“三道红线”描述的章节，2018年至2019年，上坤地产的净负债率分别为325.9%和118.8%，去杠杆成果显著；截至今年4月底，净负债率进一步降至73.8%，低于“三道红线”要求的100%，债务结构进一步优化。此外，2020年4月末，上坤地产的现金短债比为1.4倍，现金及现金等价物能有效覆盖短期负债，短期偿债能力明显提升。

    招股书称，上坤地产将定期优化资产负债率纳入集团的重要发展策略，并密切监控债务水平。同时，为了确保公司拥有充足的现金流，上坤地产还会继续密切监控借款的到期情况和提高管理流动资金水平，以满足债务偿还、业务发展等现金需求。

    盈利能力持续稳定 毛利率提升至51.6%

    在行业下行和政策趋紧的大背景下，如果说保持业绩稳定是一家优质房企的基本功，那么能在大浪淘沙的行业洗牌期实现业绩显著增长，则是拥有优质盈利能力的最好体现。上坤认为，管理并非仅是追求周转企业的课题，而追求产品并不等于牺牲效率。

    据最新招股书，上坤地产2018年、2019年、2020年前4月分别实现毛利率51.5%、40.8%和51.6%，毛利率持续维持在较高水平。

    上坤地产实现较高毛利率的背后，也许得益于企业自身对产品质量的执着追求。有业内人士表示，在政策调控的影响下，如今的住宅更多被强调居住属性而不是投资属性，房市的主要竞争也由规模和拓展速度的竞争转为产品的竞争。

    目前，上坤地产提炼出了四大产品系列，分别为四季系、樾山/半岛系、云系与S系，能以不同的美学与功能性设计满足各类客群的需求。今年杭州·上坤山语四季、上海·云栖麓等优秀作品纷纷亮相，受到行业内外的高度认可。

    上坤地产还强调以产品适度领先、效率优先为底层逻辑的规模化发展战略，通过将上坤地产经营哲学与产品理念和谐统一，以匹配客户需求为前提，在保持运营效率的同时打造优质产品。例如，在项目初期，上坤地产即明确各项目的指标底线，包括营销、设计、成本、财务、税金以及最重要的净利润率和现金流指标，通过指标规范化，做到投前经营定位和企业的战略目标进行匹配。

    成长10余年，上坤本身虽然未能赶上依靠土地红利迅速膨胀发展，但时代赋予她本身的眼光会比现实高一点，得益于公司运营能力的改善和准确的战略布局，上坤地产在财务结构调整和盈利能力改善上都取得了成果。随着上市进程的不断推进，上坤地产进入资本市场后，将利用更加丰富的融资方式，拓宽更大的发展空间。

（编辑 张明富）