与物业方出现纠纷 鄂武商子公司被列入“老赖名单”

    一度占鄂武商营业收入逾四成的全资子公司武商量贩，近日现身全国失信被执行人名单。也就是所谓的“老赖名单”。根据法院判定，武商量贩宜昌旗舰店支付物业方自2016年3月1日至2017年5月31日的租金1623.25万元及违约金221.21万元。但武商量贩“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”。

    中国证券报记者了解到，2008年，志在“门店100家，销售100亿”的武商量贩开始加速扩张。为了将宜昌旗舰店打造成桥头堡，武商量贩与物业方签下了一份租期长达20年、违约条款苛刻的《房屋租赁合同》。不过，2015年6月以来，武商量贩便拒绝支付租金，并因此与物业方展开了马拉松式的诉讼。

    物业方馨安泰控股股东蔡辉对中国证券报记者表示，“拖下去武商量贩一个月的租金损失就有140万元。”鄂武商董秘李轩则告诉中国证券报记者，目前不方便回应。中国证券报记者多次拨打武商量贩董事长王斌的电话，均没有接通。

    拖欠租金

    位于西陵区东山大道20号、营业面积达2.5万平方米的一座三层商场，曾是宜昌市最大的连锁超市——武商量贩宜昌旗舰店所在地。如今人去楼空，只有一楼角落里的麦当劳还在正常营业。中国证券报记者现场看到的是大门紧锁的商铺，一片狼藉的店面。

    “宜昌旗舰店将成为武商量贩业态创新的形象店、样板店。”武昌量贩董事长王斌2008年9月在开业典礼上雄心言犹在耳。王斌当时表示，选择宜昌作为超市购物中心模式试点，主要在于宜昌的消费水平、购买力较强，在二线城市位居前列，并拥有良好的物业条件作为基础。

    不过，2015年形势急转直下。“这里是宜昌中心城区，以前很多居民来这里购物，非常热闹。但三年前超市突然停业，听说还牵涉租赁纠纷。”几名自称武商量贩派来看管商场的保安告诉中国证券报记者。

    值得注意的是，武商量贩近日现身全国失信被执行人名单。也就是所谓的“老赖名单”。武商量贩被法院判定支付欠馨安泰自2016年3月1日至2017年5月31日的租金1623.25万元及违约金221.21万元。由于“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”，武商量贩于6月14日被列入“老赖名单”。

    根据《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。

    德恒律师事务所合伙人陈波对中国证券报记者表示，列入失信被执行人名单，对上市公司的信用影响较大，公司年检、融资信贷等方面均可能受影响。

    中国证券报记者辗转找到当事方之一的馨安泰。该公司控股股东蔡辉说，“2008年6月4日，我们与武商量贩签订了一份租期20年的《房屋租赁合同》。但合同执行7年后的2015年6月，武商量贩开始拒绝支付租金，至今已经三年。”

    蔡辉给中国证券报记者出示的双方签订的《房屋租赁合同》显示，馨安泰出租给武商量贩的商场部分包括一、二、三层商业区域，以及地下室仓库和四楼部分办公用房，总面积逾25000平方米，用于开办“武商量贩宜昌旗舰店”。除了这份《房屋租赁合同》，双方此后又签订了四份补充合同。

    蔡辉称，《房屋租赁合同》签订后，武商量贩方面状况频出。“武商量贩开业不久，王斌就找到我，说刚进入宜昌市场，每月亏损很大，能否支持一下？我立马跟他讲，五年期间租金合计少收2500万元。然后我们又签订了一份补充合同。”

    “2012年，王斌又找到我，说商场很多地方空着，能不能再支持一下？我表示商场三层收回来自己经营，开一家快捷酒店，也不和他搞同业竞争。于是，我们又签订了一份补充合同。2015年1月，王斌再次找到我，表示商场经营困难。这次我没有再让步。”

    蔡辉称，王斌此时已表露出武商量贩要从宜昌战略性撤退的念头，但双方的沟通并没有中断。2015年1月29日，蔡辉向武商量贩发送了一份电子邮件，向后者提供了续约、关店和收购物业三个方案，以及背后的利害关系。“5月27日，王斌又来过一趟，谈判再次无果。王斌表示法庭上见。”

    很快，双方展开了马拉松式的诉讼大战。

    2015年5月29日，武商量贩向馨安泰发出的《关于解除终止房屋租赁合同的函》指出，“鉴于贵司在履行合同过程中一系列违反合同明确约定的行为，特通知贵司：解除终止双方的《房屋租赁合同》及系列补充合同。”对此，馨安泰诉至葛洲坝人民法院，要求确认武商量贩解除合同的行为无效。

    法院经审理认定：虽然馨安泰在履行合同过程中存在一定瑕疵，但并未出现合同约定的可以解除合同的违约行为，也未导致武商量贩的合同目的无法实现，故武商量贩发出《关于解除终止房屋租赁合同的函》解除双方租赁合同的行为无效。此后，武商量贩上诉至宜昌市中级人民法院、湖北省高级人民法院和最高级人民法院，其诉讼请求依旧被驳回。

    2015年4月，武商量贩支付了2015年3月1日-5月31日期间的317.23万元的租金后，2015年6月起便拒绝支付租金。2016年1月、2017年1月和2018年3月，馨安泰三次起诉武商量贩，要求其支付约定的租金以及滞纳金。

    由于武商量贩迟迟不支付租金及滞纳金，2018年6月11日，馨安泰又提起诉讼，请求法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》和补充合同，同时要求武商量贩赔偿房屋补偿款，以及恢复房屋原状、重新开业、重新招商、重新装修改造所需的一系列费用，合计6000多万元。

    鄂武商董秘李轩对中国证券报记者表示，目前不方便回应。对于馨安泰最近的起诉，李轩表示，“一切等法院的判决。”中国证券报记者多次拨打王斌的电话，均无人接听。

    埋下伏笔

    根据2008年双方签订的《房屋租赁合同》，在违约责任条款中，除了约定未按时交付房产和未按时交付租金应该履行的违约责任外，其中特别约定，“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因合同提前终止而遭受的一切损失。”

    蔡辉称，“签合同的时候，我说如果我违约赔偿六个月租金，他们说不行；一年租金也不行，而要写明‘赔偿对方一切经济损失’。如果违约，经营损失、搬迁费用、供应商索赔等都要承担。希望经营过程中不受干扰。”

    “零售企业与物业方签署《房屋租赁合同》时，违约条款一般都是赔偿三个月租金。超市门店调整属于正常情况，不理解武商量贩当年为何要与馨安泰签署这样一个条件苛刻的《房屋租赁合同》。”某大型券商零售行业研究员告诉中国证券报记者，这或许与当年武商量贩的激进扩张政策相关。

    2006年底，王斌被鄂武商任命为武商量贩新一任掌门人，多年来不温不火的武商量贩开始走上快速扩张之路。2006年，武商量贩没有开设一家新门店；而2007年武商量贩新开10家门店，2008年更是新开了14家门店，门店数量达到53家。

    2008年，王斌接受媒体采访时表示，武商量贩未来3年“三大战略目标”已在实施，包括网点覆盖湖北省内所有二级城市并迅速拓展至三级城市；在二级城市成为当地商业龙头企业；实现门店100家，销售100亿元。在此背景下，2008年，武商量贩找到了馨安泰。

    “这里原来是我的一个地产项目，8万多平方米的住宅，2.5万平方米的三层商场。住宅卖完后，商场装修好自己经营。但开业没多久，武商量贩便找到了我，一个星期就达成了协议。”蔡辉说。

    根据武商量贩“在武汉做强，在湖北做大”的战略部署，在武汉市以开发1万平方米左右的大卖场为重点，市外则重点做大鄂西北、鄂东、荆州、宜昌“四大区域中心”市场。宜昌旗舰店开业后，武商量贩以此为支点加速扩张，在宜昌市的门店数量一度达到7家，并成立了武商量贩宜昌分公司。

    宜昌市成为武商量贩跑马圈地的一个缩影。此后三年，武商量贩加速在湖北省内的扩张，2009年-2011年，新开门店分别为14家、8家和15家，门店数量达到90家。随着门店数量增加，武商量贩的营业收入随之快速增长。年报显示，2011年，量贩业态营业收入达54.78亿元，同比增长17.06%，占鄂武商营业收入的43.15%。

    不过，武商量贩快速扩张背后的隐忧逐渐显现。根据方正证券发布的研报，受电商冲击、同业竞争影响，武商量贩自2011年起营业收入增长缓慢、毛利率逐年下降。为改善经营结构，公司提出“关店降租”战略，果断关闭经营效率低下、效益落后的超市，力图实现转型升级。

    2012年，武商量贩新开10家门店。鄂武商在2012年年报中表示，量贩连锁发展稳步推进，积极提升网点经营质量，对亏损门店推行退出机制。大卖场经营方面，探索“百货+超市”购物广场型门店的发展模式。2013年，武商量贩的扩张骤然降速，全年新开门店只有5家，并退出了4家门店的经营，另有11家门店进行升级改造。

    此后，武商量贩进一步加快转型升级步伐，门店数量不断萎缩。截至2017年底，量贩超市门店数量下滑至77家。2017年，鄂武商超市业态营业收入为55.23亿元，占总营业收入的比例下滑至30.48%。而武商量贩与馨安泰的“遗留问题”拖延至今，以至于武商量贩被列入“老赖名单”。

    “这与武商量贩当年的战略收缩有关。”李轩告诉中国证券报记者。

    两败俱伤

    旷日持久的租赁纠纷，对武商量贩与馨安泰而言似乎双方都是输家。

    中国证券报记者在现场看到，武商量贩宜昌旗舰店的招牌已不见踪影。随着这家旗舰店关门，宜昌市其他几家武商量贩门店先后关门，目前仅剩一家门店正常营业。

    “这里是宜昌中心城区，现在没有一家大型商超，附近居民生活也不方便。这么大的商场空置了三年。据了解，宜昌市政府也找过当事方，希望商场重新开业。”宜昌市零售行业相关人士告诉中国证券报记者。

    对于武商量贩而言，久拖不决可能越陷越深，仅每个月的租金和滞纳金损失可能多达140万元。

    为促进纠纷尽快解决，今年4月18日，武商量贩与馨安泰进行了一次调解的意见交换。馨安泰提出了在执行生效判决前提下的三种解决方案，包括武商量贩按照合同约定支付已经产生的租金和违约金，双方协调解决武商量贩提前解除合同的赔偿问题，4月底前终结本案。蔡辉认为，这样可以节省诉讼成本，武商量贩可以止住租金和违约金这个缺口。且协调解除赔偿相对优惠，结案时间短。

    “武商量贩同样希望一次性解决问题，且初步认可该方案，但表示需要回去商量。不过，到现在还是没有结果。”蔡辉表示。

    对于蔡辉而言，与武商量贩的租金纠纷久拖不决，让自己的资金压力日益吃紧。蔡辉称，“这三年来，我们欠银行4000多万元，利息一分不能少。当初向银行借款，看中的就是武商量贩的租赁合同，租期长，现金流稳定，所以才申请一个10年分期的经营物业贷款。现在只能借钱还贷款。”

    2017年，鄂武商董事会换届，董事长刘江超到了退休年龄不再连任。蔡辉担心，鄂武商新的管理层可能不愿意接手这个烫手山芋。

    蔡辉表示，“2016年法院强制执行了武商量贩拖欠的1000多万元租金和滞纳金后，鄂武商成立了武商超市，法人代表还是王斌，有些门店连牌子都没换。”

    在宜昌仅存的一家武商量贩超市，中国证券报记者在现场看到，店门口“武商量贩”的招牌仍在，但促销广告中多处出现了“武商超市”的名字。超市工作人员告诉中国证券报记者，现在这里叫武商超市，其实和武商量贩是一家。

    2017年4月21日晚间，鄂武商公告称，以自有资金2亿元设立武商超市，武商量贩在经营提档升级，管理提质增效的基础上转入武商超市运营，相应的人、财、物转入武商超市。鄂武商表示，在“提档升级、摸清家底，企业名称更贴切易懂”的原则下，实现超市业态的转型升级。