两单公募REITs同日获批 另有机构申报旗下首单产品

    本报记者 昌校宇

    公募REITs（不动产投资信托基金）常态化发行稳步推进。8月2日，两单公募REITs于同日获批，分别为全国首单民营产业园REITs和西南地区首单消费基础设施REITs。华夏首创奥特莱斯REIT发售时间定档，另有部分公募机构抢滩登陆REITs市场，申报旗下首单产品。

    项目底层资产优质

    8月2日晚，两单公募REITs同日获得中国证监会准予注册的批复。其中一单为中金联东科创REIT，该项目底层资产是位于北京市大兴区、顺义区和房山区共3处新型标准工业厂房产业园区，合计建筑面积19.84万平方米。据中金联东科创REIT基金管理人中金基金介绍，依托良好的区位优势、产业聚集效应和市场化运营能力，底层资产项目历史运营表现较为稳健。

    中金联东科创REIT底层资产均定位于服务战略性新兴行业的科技型企业等，入园企业中，高新技术企业数量占比较高。截至2024年3月31日，入园企业中，自身或控股股东含有国家高新技术企业、瞪羚企业、“专精特新”企业、雏鹰企业等标签或资质的共计74家，占比达62%；国家高新技术企业数量达60家，占比为50%。

    中金基金表示：“新型工业厂房产业园区资产是发展新质生产力和服务科技创新的重要载体。通过发行公募REITs，既可以助力提高工业用地利用效能和推进产业升级，又可以打造可持续的资本市场投融资模式，激发产业园区运营活力。”

    除了底层资产优质外，中金联东科创REIT后续扩募空间也可期。公开资料显示，中金联东科创REIT的发起人北京联东投资（集团）有限公司（以下简称“联东集团”）深耕产业园区运营服务行业21年。中金联东科创REIT的原始权益人及外部管理机构北京联东金园管理科技有限公司（以下简称“联东金园”）为联东集团下属自持型产业园区的核心运营主体。截至2024年3月末，联东金园合计持有49个租赁型产业园区，可租赁面积合计298.51万平方米。其中，位于北京市内的产业园区可租赁面积合计116.68万平方米，为中金联东科创REIT提供了丰富的潜在扩募资产。

    另一单获批的华夏大悦城购物中心REIT为消费基础设施REITs品类再“添新”。据华夏大悦城购物中心REIT基金管理人华夏基金介绍，该项目底层资产成都大悦城，为大悦城体系内第一梯队的优质购物中心，营业收入、净利润等指标在大悦城体系内排名前列。截至2023年年底，成都大悦城近3年出租率均保持在96%以上，2024年6月末出租率达98.45%，租金坪效持续快速增长，年复合增长率超过12%。据华夏大悦城购物中心REIT招募说明书预测，该基金2024年和2025年现金流分派率分别为5.25%（年化）和5.36%。

    常态化发行基础良好

    公募REITs常态化发行稳步推进，既离不开发行人持续提供数量丰富、类型多元的产品选择，也离不开政策端的鼎力支持。

    日前，国家发展改革委对外发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，部署推进基础设施REITs常态化发行工作。国家发展改革委副秘书长张世昕在8月1日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示：“这是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措，标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。”

    据张世昕介绍，自2020年试点启动以来，国家发展改革委已向中国证监会推荐67个基础设施REITs项目，包括扩募项目。其中，44个项目已发行上市，共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，可带动新项目总投资超过6400亿元。经过4年试点，我国基础设施REITs制度规则持续健全，发行规模稳步扩大，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各有关方面参与积极性不断提升，对促进投融资机制创新、深化资本市场改革、服务实体经济发展的重要作用正逐步显现，常态化发行已具备良好基础。

    公募REITs市场方面也给予正反馈，扩容增类加速推进。一方面，华夏首创奥特莱斯REIT将于8月6日至8月9日发售，发售价格为2.468元/份，拟募资总额为19.744亿元。另一方面，《证券日报》记者据沪深交易所官网数据梳理，截至8月4日发稿前，处于审批（含扩募）状态以及完成审批待上市的REITs产品逾21只，包括广发基金、银华基金等公募机构于近期申报的旗下首单产品。

    此外，Wind资讯数据显示，截至8月4日，年内已有11只公募REITs成功上市，远超去年全年的5只。