公募REITs热度再起 期待扩募规则出台

    调整一个月后，近期公募REITs二级市场行情再次升温。因价格涨幅过快，2家公募基金管理人于3月23日盘前发布了停复牌及交易风险提示公告。有基金分析人士表示，近期公募REITs二级市场价格的反弹或与监管层将深入推进基础设施REITs试点有关。

    REITs行情再升温

    富国基金发布公告称，为了保护基金份额持有人利益，富国首创水务REIT将自2022年3月23日开市起停牌一天，并于2022年3月24日开市起复牌。2022年3月22日，该基金在二级市场当日涨幅达4.68%，连续四个交易日累计涨幅达15.61%。富国基金表示，富国首创水务REIT以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的。随着交易价格大幅上涨，净现金流分派率及内部收益率（IRR）将显著下降。早在3月21日，富国首创水务REIT就因为连续三个交易日累计涨幅达10.44%而在3月22日开市起停牌至10：30。

    红土盐田港REIT也因为连续三个交易日累计涨幅达13.19%，于3月23日开市起停牌至10：30。

    REITs市场近期交投活跃，截至3月23日收盘，11只公募REITs产品中，5只产品当天成交金额超过3500万元，11只产品在二级市场近5日全部实现上涨，其中2只产品5日累计涨幅超过10%。

    不过，经过连续一周的上涨以及停牌带来的降温，11只REITs产品中有9只昨日出现下跌。

    目前11只公募REITs总市值450亿元，平均市值40.92亿元，全市场溢价率为32%。据数据统计，公募REITs总指数年化波动率高于大部分股票市场指数。

    建信基金表示，公募REITs作为一类全新的配置品种，兼具股债属性，债性体现为每年稳定的高比例分红、股性体现为场内价格的变动。

    红土创新基金认为应从三个方面理性看待REITs产品的短期价格波动：

    一、从产品流动性看，目前公募REITs产品作为创新性产品具有一定的市场稀缺性，供需不平衡可能引发公募REITs产品在场内净值出现大幅波动。投资者在二级市场配置时需进行充分研判。

    二、从产品收益来源看，公募REITs产品具有双重收益特点，一方面是其长期可靠的增长性分红收入，另一方面是二级市场价值的上涨盈利。从长期资产配置角度来看，其内在价值具有稳健特性，二级市场价值则存在一定波动性。投资者需在自身投资目标与产品风险属性相匹配的情况下，理性看待其投资收益。

    三、从产品底层资产经营情况看，REITs产品的底层资产属性（如产权类、特许经营权类等）、二级市场价格、现金分派率等的差异会影响其价值，需对不同REITs产品的情况进行综合理性的判断。

    也有基金分析人士认为，公募REITs作为一类优质的投资品种，建议投资者长期关注，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs的衡量。

    REITs试点将再深入

    在持续上涨之后，有基金分析人士表示，近期公募REITs二级市场价格的反弹或与监管层将深入推进基础设施REITs试点有关。

    此前，证监会表示，推动基础设施REITs健康发展，是“十四五”规划作出的一项重要部署，对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行平稳，流动性和价格发现机制总体较好，符合试点预期。

    当前，证监会正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围。证监会表示，一方面，正在研究制定基础设施REITs扩募规则，另一方面，正在抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

    对于监管层将出台公募REITs扩募规则，红土创新基金认为，通过扩募及首发资产扩容，国内基础设施REITs体量将持续扩大，这将为更多优质基础设施资产进行资产证券化提供可能，并逐步缓解目前二级市场基础设施REITs“供不应求”的局面。同时，也将进一步完善国内REITs市场制度建设，助力REITs市场高质量发展。

    另有基金人士表示，从海外经验看，扩募是REITs产品的核心特征，也是我国公募REITs能够健康长远发展的重要助力。经过近两年的试点，我国已有11只公募REITs上市，相关发行、上市机制逐渐成熟稳定，已经具备启动扩募机制的条件。此外，当前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，容易造成二级市场价格的波动，需要通过扩募为二级市场注入新的活力。

    从记者采访来看，多家公募基金对扩募计划表现出积极态度。一家公募基金表示，当前已上市的公募REITs，尤其是产权类项目，发起人或原始权益人旗下都具备丰富的可扩募资产，当监管部门出台基础设施REITs扩募规则后，预计各产品的管理人都将根据具体规则和扩募资产情况，陆续挖掘可扩募资产、启动扩募申报工作。

    博时蛇口产园REIT基金经理表示，招商蛇口产园资产储备丰厚，囊括在建、开业、成熟期的资产，持续计划和研究将内部合适的成熟资产注入蛇口产园REIT。招商蛇口也和博时持续联动，对外共同寻找合适可注入REITs资产，通过市场化的手段支持产园REITs做大平台管理规模。

    此外，公募REITs已经再次扩容。3月23日，华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式获批，作为2022年首单获批公募REITs，是行业首单央企高速公路REITs项目，同时也是头部基金公司华夏基金、头部券商中信证券与基建巨人中交集团联合打造的重磅基础设施公募REITs项目。

    首份REIT年报公布

    机构投资者占主流

    2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，作为一种全新的大类资产，对投资者而言，仍有一些神秘。

    3月15日，博时蛇口产园REIT发布2021年年报，因该基金的基金合同于2021年6月7日生效，年报报告期间为2021年6月7日至2021年12月31日。

    随着首份公募REIT年报披露，REITs背后神秘的一面逐渐被揭晓。

    项目经营方面，据该基金年报披露，截至2021年12月31日，基础设施项目公司租户196家，年底时点出租率为88%。整体来看，四季度较三季度末未发生明显波动，经营情况基本稳定，报告期内累计实现收入7691.42万元，全年累计预算完成率95%，基金层面实现的EBITDA较现金流预测的完成率为101%。截至报告期末，基础设施项目时点出租率88%，整体基本保持平稳；年末租金收缴率为99%。本报告期实现可供分配金额为5283.79万元，完成《招募说明书》预测的102%。

    投资者结构方面，据博时蛇口产园REIT年报持有人户数及持有人结构显示，该基金的机构投资者份额占比为82.78%，个人投资人占比17.22%。机构投资人类型较期初没有较大变化，不过社保年金、养老金等长线资金目前还没有配套政策进入到这个市场中来。

    值得注意的是，2022年6月公募REITs将陆续迎来解禁，针对市场担心二级市场价格有可能迎来波动的问题，博时基金表示，首批项目的战配比例都较高，但战配投资人又分为不同类型，有理财产品，也有机构自有资金，每类资金对持有还是交易的需求也是不一样的，基金管理人也会根据解禁后的二级市场表现，和做市商一起，共同维护基金的二级市场价格整体平稳。